根据2023年房地产经营法转让房地产项目的全部或部分：条件、权限与程序

在房地产项目的整个生命周期中，并非每一家开发商都会从申请投资主张一直陪伴项目到产品交付。出于种种原因——投资组合重组、开发资金不足、战略调整，或仅仅是找到了更有实力的合作伙伴——将项目的全部或部分转让给另一家开发商，是市场上极为常见的交易。这也是外商投资（FDI）企业进入越南房地产市场的重要渠道之一，因为受让一个土地法律地位已经清晰的项目，通常比从零开始申请国家划拨土地更为迅速和安全。

然而，房地产项目转让并非普通的资产买卖，而是受国家严格管控的附条件交易。2023年房地产经营法（第29/2023/QH15号，自2024年8月1日起施行）在第39条至第42条对这一事项的规定作了重大修订。本文分析该交易的法律性质、对项目和受让方的条件、批准权限与程序，以及企业应予预见的风险。

Mục 01法律性质：项目转让不是资产的”一次性卖断”

许多投资者，尤其是外国投资者容易误解之处在于，他们把项目转让想象成购买一处不动产——付款、过户即告完成。事实上，根据2023年房地产经营法第39条，开发商只有在项目仍处于实施期限内、并经有权国家机关批准的情况下，才能将项目的全部或部分转让给另一家开发商以继续投资、建设和经营。换言之，交易的标的不仅是资产，更是”开发商资格”本身，连同附着于项目的全部权利和义务。

这种处理方式所带来的法律后果十分深远。受让方承继原开发商对客户、对国家以及对相关方的权利和义务，包括在已经开盘销售的项目中对购房者的财务义务和承诺。因此，一笔项目转让交易的真正价值，并不在于纸面上的地价，而在于项目档案的法律质量以及所承继义务的”洁净”程度。在签约前进行充分的法律尽职调查，始终是一项值得的投资。

Mục 02对转让项目的条件

2023年房地产经营法第40条规定了项目或项目的一部分本身必须满足、方可转让的一系列条件。首先，项目必须已由有权国家机关决定或批准投资主张，已选定或确认开发商，并已有获批准的详细规划。这一组条件涉及项目的合法性——确保被转让的是一个在法律上真实存在的项目，而不是一个构想，或一块尚未成为项目的土地。

第二组条件涉及土地和财务义务。转让方开发商必须已取得土地划拨、土地租赁或土地使用权确认的决定，必须在转让前完成对国家的相关财务义务，且项目不得被中止、终止或处于土地收回决定之下。这些条件表明，国家希望确保被移交的项目是一项完整的法律资产，不带有未了结的义务。

Mục 03对受让方的条件

需要满足条件的不仅是项目，受让方本身也必须满足主体条件。根据第40条，受让方必须是具有相应登记经营范围的房地产经营企业，满足规定的财务条件，且未被禁止、暂停或中止房地产经营活动。这一要求与2023年房地产经营法对项目开发商所设定的自有资本和财务能力的一般条件相联系。

对FDI企业而言，这是需要特别留意之处。希望受让项目的外国投资者通常须通过越南法人或满足市场准入条件的外资经济组织进行，并须遵守2024年土地法项下的土地程序以及投资法项下的投资程序。须同时满足房地产经营、土地和投资三层法律，使FDI方的交易结构远比国内投资者复杂，而在交易主体认定环节的失误，可能导致整笔交易被拒绝批准。

Mục 04转让的批准权限与程序

与普通资产买卖不同，房地产项目转让必须取得有权国家机关的许可。2023年房地产经营法第41条按项目层级划分权限：对于由政府总理批准投资主张的项目，转让许可权限属于政府总理；其余情形属于项目所在地省级人民委员会的权限。一个重要新点是，当项目依投资法获得投资者批准或取得投资登记证书时，转让的权限和程序依投资法的规定执行，从而实现两套程序体系的衔接。

就程序而言，开发商向项目所在地省级人民委员会或受指派机关提交请求许可转让的材料，随后有权机关审查条件并作出许可决定。只有在取得书面批准后，各方才能签署转让合同并完成土地手续和开发商变更登记。这一程序意味着，在国家机关批准之前签署的转让合同存在无效风险，付款应按与批准进程挂钩的里程碑来设计，以保护买方。

Mục 05示例说明与常见风险

假设一家国内企业拥有一个已获投资主张批准、已划拨土地并完成补偿，但仍以200亿越南盾余额抵押于银行的住宅项目。一家FDI投资者希望以500亿越南盾受让整个项目。如果双方在解除抵押之前、以及在取得省级人民委员会批准之前急于签约付款，受让方将面临双重风险：合同可能因项目尚不满足第40条的转让条件而被视为无效，同时若转让方丧失偿付能力，已付款项将难以追回。安全的做法是按里程碑设计资金流：一部分用于解除抵押，下一部分在转让批准书面文件出具时支付，最后一部分在开发商变更登记完成时支付。

第二种常见风险是对购房者的承继义务。如果项目已经募集资金或已与客户签订买卖合同，受让方将承继全部该等承诺，包括原所有人所承诺的进度和质量义务。因此，法律尽职调查必须查清资金募集状况、已签合同数量以及悬而未决的投诉，以便正确估值并在合同中分配责任。在构建适合各笔交易的担保机制和赔偿承诺时，企业可参考本所的房地产律师咨询服务。

Mục 06常见问题

项目在银行抵押期间可以转让吗？ 可以，但必须先解除抵押。2023年房地产经营法第40条要求，转让的项目或项目一部分处于抵押状态的，必须在转让前解除抵押。实务中，各方常约定用部分转让款清偿贷款，并通过与银行的三方程序解除抵押。

FDI企业可以直接受让房地产项目吗？ 外国投资者通常通过在越南的外资经济组织进行，并须同时满足2023年房地产经营法、2024年土地法和投资法的条件。交易结构须从一开始就审慎设计，以确保满足批准条件。

在国家机关批准之前签署的转让合同有效吗？ 存在无效风险，因为项目转让是附条件交易，须依第41条取得有权机关许可。各方宜先签署原则性协议，正式合同和大额付款则应与取得书面批准的时点挂钩。

Mục 07联系咨询

HTIC律师事务所专注于为国内企业和FDI企业提供房地产与建设领域的法律服务，涵盖项目法律尽职调查、转让交易结构设计，以及批准手续和开发商变更登记。如需针对具体案件的咨询，请拨打热线 +84 379 044 299。