Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Chuyển nhượng dự án bất động sản là một trong những giao dịch có giá trị lớn và phức tạp nhất trên thị trường, thường được gọi bằng thuật ngữ M&A dự án. Trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn về dòng tiền hoặc muốn tái cơ cấu danh mục, việc mua bán lại toàn bộ hoặc một phần dự án đang triển khai trở nên phổ biến. Tuy nhiên, đây cũng là loại giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao nhất, bởi bên nhận chuyển nhượng không chỉ mua một tài sản mà thực chất là kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ pháp lý của một dự án dang dở, kèm theo cả những vướng mắc mà bên chuyển nhượng để lại. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đặt ra khung điều kiện chặt chẽ cho hoạt động này, đặc biệt tại Điều 40 về điều kiện chuyển nhượng.

Mục 01Bản chất pháp lý của chuyển nhượng dự án bất động sản

Khác với việc bán một sản phẩm bất động sản riêng lẻ, chuyển nhượng dự án là việc chuyển giao tư cách chủ đầu tư cùng toàn bộ quyền và nghĩa vụ gắn với dự án hoặc phần dự án. Bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền triển khai, nhưng đồng thời cũng gánh các nghĩa vụ đối với Nhà nước, với khách hàng đã ký hợp đồng, với các nhà thầu và với các bên liên quan khác. Chính vì đặc điểm kế thừa toàn diện này, pháp luật đòi hỏi cả dự án lẫn hai bên chủ đầu tư phải đáp ứng những điều kiện nghiêm ngặt trước khi giao dịch được phép diễn ra.

Nguyên tắc xuyên suốt của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là việc chuyển nhượng không được làm thay đổi mục tiêu của dự án, không được làm phương hại đến quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan, và bên nhận chuyển nhượng phải có đủ năng lực để tiếp tục triển khai dự án đúng tiến độ, đúng quy hoạch. Nói cách khác, chuyển nhượng dự án không phải là một lối thoát để chủ đầu tư yếu kém rũ bỏ trách nhiệm, mà là cơ chế để đưa dự án vào tay một chủ đầu tư có năng lực hơn, với sự giám sát của Nhà nước.

Mục 02Điều kiện đối với dự án theo Điều 40

Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các điều kiện mà một dự án phải đáp ứng để được chuyển nhượng. Dự án phải đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc lựa chọn, công nhận chủ đầu tư theo quy định; phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị; và dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải đã hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất của dự án không được thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch; dự án phải còn trong thời hạn thực hiện. Nếu dự án đã được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, thì trước khi chuyển nhượng phải thực hiện giải chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác của các bên liên quan. Đối với chuyển nhượng một phần dự án, còn có yêu cầu bổ sung là các công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của phần dự án chuyển nhượng phải có khả năng vận hành độc lập với các phần khác của dự án. Yêu cầu này nhằm bảo đảm rằng phần dự án được tách ra không làm phá vỡ tính đồng bộ và khả năng khai thác của toàn bộ dự án.

Mục 03Điều kiện đối với chủ đầu tư chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng

Ngoài điều kiện về dự án, Luật còn đặt ra điều kiện đối với hai bên chủ thể. Bên chuyển nhượng phải là chủ đầu tư hợp pháp của dự án và đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với phần dự án chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng thỏa thuận kế thừa và thực hiện tiếp các nghĩa vụ đó. Bên nhận chuyển nhượng phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục triển khai dự án đúng nội dung đã được phê duyệt.

Điểm cần lưu ý đối với nhà đầu tư nước ngoài là khi bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, giao dịch còn phải tuân thủ các quy định về điều kiện tiếp cận đất đai và đầu tư áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài. Đây là lớp điều kiện dễ bị bỏ sót trong quá trình đàm phán, nhưng lại có thể quyết định việc giao dịch có được cơ quan nhà nước chấp thuận hay không. Vì vậy, cấu trúc pháp lý của thương vụ cần được thiết kế ngay từ đầu với sự tính đến yếu tố quốc tịch của bên nhận.

Mục 04Một tình huống minh họa

Hãy hình dung một chủ đầu tư đang triển khai một khu nhà ở gồm nhiều phân khu nhưng gặp khó khăn tài chính, muốn chuyển nhượng một phân khu cho một doanh nghiệp khác để lấy vốn tiếp tục các phần còn lại. Để giao dịch hợp pháp, trước hết phân khu đó phải có khả năng vận hành độc lập, đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và không nằm trong diện tranh chấp hay kê biên. Nếu phân khu này đang được thế chấp cùng toàn bộ dự án tại ngân hàng, thì trước khi chuyển nhượng phải giải chấp phần tương ứng hoặc có thỏa thuận ba bên với ngân hàng.

Giả sử bên nhận chuyển nhượng bỏ qua khâu thẩm định và ký hợp đồng khi phân khu vẫn đang bị thế chấp và chưa hoàn thành bồi thường một số thửa đất. Hệ quả là giao dịch không được cơ quan nhà nước chấp thuận, hồ sơ điều chỉnh chủ đầu tư bị ách lại, trong khi tiền có thể đã được chuyển. Bên nhận rơi vào tình trạng vừa không có tư cách chủ đầu tư hợp pháp, vừa khó thu hồi khoản tiền đã trả, và dự án đình trệ gây thiệt hại cho cả khách hàng đã mua sản phẩm. Tình huống này cho thấy trong M&A dự án, khâu thẩm định pháp lý (due diligence) không phải là thủ tục hình thức mà là yếu tố quyết định thành bại của cả thương vụ.

Mục 05Rủi ro thường gặp và khuyến nghị của luật sư

Công ty Luật TNHH HTIC nhận thấy rủi ro lớn nhất trong chuyển nhượng dự án đến từ việc bên nhận đánh giá không đầy đủ tình trạng pháp lý thực tế của dự án. Những vướng mắc thường bị bỏ sót gồm: nghĩa vụ tài chính về đất chưa hoàn thành, tình trạng thế chấp chưa giải chấp, các hợp đồng đã ký với khách hàng và nhà thầu, tranh chấp tiềm ẩn về ranh giới hay bồi thường, và điều kiện tiếp cận đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Mỗi vướng mắc này đều có thể khiến giao dịch bị đình chỉ hoặc phát sinh nghĩa vụ ngoài dự kiến sau khi hoàn tất.

Khuyến nghị của chúng tôi là mọi thương vụ chuyển nhượng dự án cần bắt đầu bằng một quá trình thẩm định pháp lý toàn diện, đánh giá đầy đủ điều kiện theo Điều 40 và các nghĩa vụ kế thừa, trước khi đàm phán giá và ký kết. Cấu trúc thanh toán nên gắn với các mốc pháp lý quan trọng như giải chấp, hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cơ quan nhà nước chấp thuận điều chỉnh chủ đầu tư, thay vì thanh toán toàn bộ ngay khi ký. Việc phân bổ trách nhiệm đối với các nghĩa vụ tồn đọng và các cam kết bảo đảm của bên chuyển nhượng cũng cần được quy định rõ trong hợp đồng. Đây là cách bảo vệ bên nhận chuyển nhượng trước những rủi ro mà một dự án dang dở luôn tiềm ẩn.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Dự án bị thế chấp có được chuyển nhượng không? Trước khi chuyển nhượng, phần dự án thế chấp phải được giải chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác của các bên liên quan (chẳng hạn thỏa thuận ba bên với tổ chức tín dụng nhận thế chấp).

Có được chuyển nhượng một phần dự án không? Có, nhưng theo Điều 40, phần dự án chuyển nhượng phải có khả năng vận hành độc lập với các phần còn lại và vẫn phải đáp ứng các điều kiện chung về chủ trương đầu tư, quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng.

Doanh nghiệp FDI nhận chuyển nhượng dự án cần lưu ý gì? Ngoài điều kiện chung, giao dịch phải tuân thủ quy định về điều kiện tiếp cận đất đai và đầu tư áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài; cấu trúc thương vụ nên được thiết kế phù hợp ngay từ đầu để bảo đảm được cơ quan nhà nước chấp thuận.

Mục 07HTIC đồng hành trong các thương vụ chuyển nhượng dự án

Chuyển nhượng dự án bất động sản là giao dịch đòi hỏi sự thận trọng pháp lý ở mức cao nhất, nơi một thiếu sót nhỏ trong thẩm định có thể dẫn đến thiệt hại rất lớn. Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ thẩm định pháp lý dự án, tư vấn cấu trúc thương vụ, soạn thảo và đàm phán hợp đồng chuyển nhượng, hỗ trợ thủ tục điều chỉnh chủ đầu tư cho doanh nghiệp trong nước và FDI trong lĩnh vực luật sư bất động sản. Chúng tôi giúp khách hàng kiểm soát rủi ro và hoàn tất giao dịch một cách an toàn, đúng luật.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.