Góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024: điều kiện, định giá và những rủi ro doanh nghiệp phải kiểm soát

Trong bối cảnh quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm và chi phí tiếp cận đất đai tăng cao theo bảng giá đất mới, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trở thành một trong những phương thức hợp tác phổ biến nhất giữa bên có đất và bên có vốn: doanh nghiệp địa phương có khu đất vị trí đẹp nhưng thiếu năng lực tài chính bắt tay với nhà đầu tư — trong nước hoặc nước ngoài — có vốn và kinh nghiệm phát triển dự án. Về lý thuyết, đây là cấu trúc đôi bên cùng thắng. Trên thực tế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất lại là một trong những loại giao dịch phát sinh tranh chấp dai dẳng nhất mà chúng tôi gặp trong hành nghề: định giá đất góp vốn thiếu căn cứ, thủ tục sang tên không hoàn tất, bên góp đất đòi lại đất khi dự án chậm triển khai, hay công ty nhận góp vốn đem chính khu đất đó đi thế chấp khiến bên góp vốn trắng tay khi ngân hàng xử lý tài sản.

Công ty Luật TNHH HTIC phân tích khung pháp lý hiện hành về góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Luật Doanh nghiệp 2020, cùng những rủi ro mà cả bên góp và bên nhận cần kiểm soát.

Mục 01Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo Điều 45 Luật Đất đai 2024

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện chung để người sử dụng đất thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy chứng nhận hợp lệ khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Thứ hai, đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền. Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án. Thứ tư, đất còn trong thời hạn sử dụng và quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Ngoài ra, nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi góp vốn.

Các điều kiện này nghe có vẻ hình thức nhưng mỗi điều kiện đều là một điểm chết tiềm tàng của giao dịch. Kinh nghiệm thẩm định của chúng tôi cho thấy tình trạng phổ biến nhất là đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính — tiền sử dụng đất được ghi nợ hoặc tiền thuê đất chưa nộp đủ — khiến hợp đồng góp vốn không thể đăng ký biến động; kế đến là tranh chấp tiềm ẩn dưới dạng khiếu nại ranh giới, lối đi chung chưa thành vụ việc chính thức nhưng hoàn toàn có thể bùng lên đúng lúc giao dịch đang thực hiện. Bên nhận góp vốn vì vậy không nên chỉ nhìn vào Giấy chứng nhận, mà cần thẩm định cả hồ sơ nghĩa vụ tài chính, hiện trạng sử dụng thực tế và thông tin quy hoạch trước khi định giá và ký kết. Một điểm nữa cần lưu ý: với đất thuê trả tiền hằng năm, quyền của người sử dụng đất hạn chế hơn đáng kể so với đất giao có thu tiền hoặc thuê trả tiền một lần — vấn đề chúng tôi đã phân tích trong bài viết so sánh hai hình thức thuê đất — do đó phương án góp vốn phải được kiểm tra tương thích với hình thức sử dụng đất cụ thể.

Mục 02Góp vốn là chuyển quyền: hệ quả pháp lý mà bên góp đất thường không lường hết

Điểm bản chất nhất — và cũng bị hiểu lầm nhiều nhất — của góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp là việc chuyển quyền. Theo Điều 35 Luật Doanh nghiệp 2020, thành viên, cổ đông góp vốn bằng tài sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó sang công ty. Nghĩa là sau khi hoàn tất góp vốn, quyền sử dụng đất thuộc về pháp nhân công ty; bên góp đất không còn là người sử dụng đất mà trở thành chủ sở hữu phần vốn góp hoặc cổ phần tương ứng. Khu đất từ thời điểm đó là tài sản của công ty, chịu chung số phận với hoạt động kinh doanh của công ty: có thể bị đem thế chấp theo nghị quyết của công ty, bị kê biên khi công ty thua kiện, và nằm trong khối tài sản phá sản nếu công ty mất khả năng thanh toán.

Hệ quả này giải thích vì sao nhiều tranh chấp bắt nguồn từ kỳ vọng lệch nhau: bên góp đất nghĩ rằng mình vẫn giữ đất và chỉ cho dự án dùng, đến khi công ty gặp khó khăn tài chính mới bàng hoàng nhận ra đất đã là tài sản công ty từ lâu. Nếu ý định thương mại thực sự của các bên chỉ là cho dự án sử dụng đất có thời hạn mà không chuyển quyền, thì công cụ pháp lý phù hợp không phải là góp vốn vào doanh nghiệp mà có thể là hợp đồng hợp tác kinh doanh BCC hoặc cho thuê quyền sử dụng đất — mỗi phương án có hồ sơ thuế và rủi ro riêng cần cân nhắc. Chọn sai công cụ ngay từ đầu là nguồn gốc của phần lớn các vụ kiện đòi lại đất góp vốn kéo dài nhiều năm mà kết cục thường bất lợi cho bên góp.

Mục 03Định giá đất góp vốn: quyền tự thỏa thuận và trách nhiệm khi định giá cao hơn giá trị thực

Theo Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020, tài sản góp vốn không phải là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành đồng Việt Nam; nếu tài sản được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch, đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá cao. Quy định này đặt ra một giới hạn quan trọng cho thực tiễn thổi giá đất góp vốn — hiện tượng không hiếm khi bên góp đất muốn chiếm tỷ lệ chi phối trong liên doanh mà không bỏ thêm tiền mặt.

Hãy xem một ví dụ bằng số. Khu đất được các bên thỏa thuận định giá 120 tỷ đồng để bên A góp vốn chiếm 60% vốn điều lệ 200 tỷ đồng của liên doanh; bên B góp 80 tỷ đồng tiền mặt giữ 40%. Ba năm sau công ty phá sản, chủ nợ chứng minh được giá trị thực của khu đất tại thời điểm góp vốn chỉ khoảng 70 tỷ đồng. Khi đó các thành viên sáng lập phải liên đới góp thêm 50 tỷ đồng chênh lệch — nghĩa là bên B, dù góp đủ tiền thật, vẫn có thể bị kéo vào trách nhiệm liên đới cho phần định giá ảo của bên A. Bài học cho bên góp tiền là đừng bao giờ chấp nhận con số định giá chỉ vì giữ hòa khí đàm phán; hãy yêu cầu chứng thư thẩm định giá độc lập, lưu giữ hồ sơ định giá, và nếu cần, đàm phán cơ chế điều chỉnh tỷ lệ vốn khi giá trị đất được xác định lại. Về phía thuế, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn kéo theo các nghĩa vụ kê khai riêng mà doanh nghiệp cần rà soát với cơ quan thuế trước khi thực hiện để tránh bị truy thu về sau.

Mục 04Thủ tục và thời điểm hoàn tất: đăng ký biến động là mốc sinh tử

Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 27 Luật Đất đai 2024 đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất mà luật yêu cầu, và việc góp vốn phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai; việc chuyển quyền có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trình tự chuẩn vì vậy gồm bốn bước nối tiếp: thẩm định điều kiện đất theo Điều 45, ký hợp đồng góp vốn có công chứng, thực hiện đăng ký biến động sang tên pháp nhân nhận góp vốn, và ghi nhận vốn góp trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp. Khoảng trống nguy hiểm nhất là giai đoạn giữa ký hợp đồng và hoàn tất đăng ký: trên giấy tờ đất vẫn thuộc bên góp, và đã có những vụ việc bên góp trong thời gian này tiếp tục đem đất thế chấp hoặc chuyển nhượng cho bên thứ ba, đẩy công ty nhận góp vốn vào cuộc chiến pháp lý phức tạp về thứ tự ưu tiên. Bên nhận góp vốn cần rút ngắn tối đa khoảng trống này, đồng thời cân nhắc các biện pháp bảo đảm tạm thời như giữ bản chính Giấy chứng nhận theo thỏa thuận và đăng ký biện pháp bảo đảm khi phù hợp.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế thu nhập không? Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất về bản chất là chuyển quyền và có thể phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập tùy chủ thể góp vốn là cá nhân hay tổ chức, trong đó pháp luật thuế có quy định riêng về thời điểm kê khai, nộp thuế đối với thu nhập từ góp vốn bằng bất động sản. Do chính sách thuế thay đổi theo thời kỳ, doanh nghiệp nên kiểm tra quy định hiện hành và văn bản hướng dẫn của cơ quan thuế tại thời điểm thực hiện giao dịch.

Doanh nghiệp FDI có được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất không? Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn trong các trường hợp và điều kiện mà Luật Đất đai 2024 quy định, gắn với phạm vi dự án và hình thức sử dụng đất phù hợp. Vì các quy định về nhận quyền sử dụng đất của khối FDI có nhiều điều kiện đan xen với pháp luật đầu tư và kinh doanh bất động sản, từng cấu trúc cụ thể cần được thẩm định riêng trước khi cam kết.

Muốn rút đất đã góp vốn ra khỏi công ty có được không? Sau khi hoàn tất chuyển quyền, đất là tài sản của công ty; thành viên không có quyền đương nhiên rút lại chính khu đất đã góp. Việc nhận lại tài sản chỉ có thể diễn ra thông qua các cơ chế luật định như chuyển nhượng phần vốn góp, giảm vốn điều lệ theo điều kiện chặt chẽ của Luật Doanh nghiệp 2020, hoặc phân chia tài sản khi giải thể sau khi thanh toán hết nghĩa vụ. Đây là điểm cần được tư vấn kỹ trước khi quyết định góp vốn thay vì lựa chọn hình thức hợp tác khác.

Mục 06Liên hệ HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn cấu trúc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thẩm định pháp lý khu đất, soạn thảo và đàm phán hợp đồng liên doanh cho bên góp đất và bên góp vốn, bao gồm các giao dịch có yếu tố nước ngoài. Tham khảo dịch vụ luật sư bất động sản của chúng tôi. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.