Nghiệm thu và bảo hành công trình xây dựng theo Luật Xây dựng 135/2025: trách nhiệm nhà thầu và rủi ro pháp lý

Trong vòng đời của một công trình xây dựng, hai thời điểm mang tính bản lề về mặt pháp lý là nghiệm thu để đưa công trình vào khai thác sử dụng và giai đoạn bảo hành sau khi bàn giao. Đây không đơn thuần là các thủ tục kỹ thuật, mà là những mốc xác lập trách nhiệm pháp lý giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công và nhà cung cấp thiết bị. Khi có sự cố hay khiếm khuyết công trình phát sinh, chính hồ sơ nghiệm thu và các điều khoản bảo hành sẽ quyết định ai phải chịu trách nhiệm và chịu đến đâu.

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 và được hướng dẫn bởi Nghị định 217/2026/NĐ-CP, tiếp tục đặt nghiệm thu, bàn giao và bảo hành công trình trong nhóm hoạt động xây dựng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Với doanh nghiệp là chủ đầu tư, việc hiểu đúng bản chất và ranh giới trách nhiệm trong hai giai đoạn này là điều kiện tiên quyết để bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Mục 01Nghiệm thu công trình: bản chất là chuyển giao rủi ro

Theo cấu trúc của Luật Xây dựng 135/2025, hoạt động nghiệm thu và bàn giao công trình được quy định tại Chương IV về thi công xây dựng. Nghiệm thu là việc kiểm tra, xác nhận rằng công việc xây dựng, hạng mục hoặc toàn bộ công trình đã được thực hiện phù hợp với thiết kế, quy chuẩn kỹ thuật và hợp đồng. Nhưng nếu chỉ dừng ở cách hiểu kỹ thuật đó, doanh nghiệp sẽ bỏ lỡ ý nghĩa pháp lý quan trọng nhất: nghiệm thu chính là thời điểm chuyển giao rủi ro và làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán.

Khi biên bản nghiệm thu được ký, về nguyên tắc chủ đầu tư xác nhận rằng phần công việc đó đạt yêu cầu và đồng ý tiếp nhận. Từ thời điểm này, nhiều rủi ro về hư hỏng, mất mát trong quá trình sử dụng thông thường sẽ chuyển dần từ nhà thầu sang chủ đầu tư, đồng thời nghĩa vụ thanh toán tương ứng của chủ đầu tư cũng đến hạn. Chính vì hệ quả này, việc nghiệm thu một cách hình thức, ký biên bản khi công trình chưa thực sự hoàn thiện, là một trong những nguyên nhân sâu xa nhất dẫn đến tranh chấp về sau. Doanh nghiệp cần coi mỗi lần nghiệm thu là một lần xác lập bằng chứng pháp lý, chứ không phải một thủ tục cho có.

Một nguyên tắc mà Luật Xây dựng đặc biệt coi trọng là công trình chỉ được đưa vào khai thác, sử dụng khi đã được nghiệm thu bảo đảm yêu cầu về an toàn. Điều này có nghĩa là nếu chủ đầu tư đưa công trình vào sử dụng khi chưa hoàn tất nghiệm thu và xảy ra sự cố, trách nhiệm pháp lý sẽ rất khó đẩy về phía nhà thầu, bởi chính hành vi sử dụng non của chủ đầu tư đã phá vỡ trật tự trách nhiệm mà pháp luật thiết lập.

Mục 02Hồ sơ nghiệm thu: chứng cứ quyết định trong tranh chấp

Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy bên nào kiểm soát tốt hồ sơ nghiệm thu thường là bên có lợi thế. Biên bản nghiệm thu, nhật ký thi công, kết quả thí nghiệm vật liệu, hồ sơ hoàn công là những tài liệu có giá trị chứng cứ cao khi các bên đưa nhau ra trọng tài hoặc tòa án. Khi một khiếm khuyết được phát hiện sau bàn giao, câu hỏi đầu tiên luôn là: khiếm khuyết đó phát sinh từ lỗi thi công, lỗi thiết kế, hay từ quá trình sử dụng của chủ đầu tư? Câu trả lời gần như luôn nằm trong bộ hồ sơ nghiệm thu.

Vì vậy, doanh nghiệp không nên xem nhẹ việc ghi nhận trung thực và đầy đủ các tồn tại tại thời điểm nghiệm thu. Nếu công trình được nghiệm thu với một số hạng mục còn khiếm khuyết nhưng biên bản không ghi rõ, sau này nhà thầu hoàn toàn có thể lập luận rằng các khiếm khuyết đó phát sinh trong quá trình sử dụng, và chủ đầu tư sẽ rơi vào thế bất lợi về chứng minh. Ngược lại, việc lập danh mục tồn tại kèm thời hạn khắc phục ngay tại biên bản nghiệm thu là cách bảo vệ quyền lợi hiệu quả và ít tốn kém nhất.

Mục 03Bảo hành công trình: trách nhiệm gắn với cấp công trình

Sau khi bàn giao, nhà thầu thi công và nhà cung cấp thiết bị có nghĩa vụ bảo hành đối với sản phẩm của mình. Theo tinh thần của Luật Xây dựng 135/2025 và các quy định hướng dẫn tại Nghị định 217/2026/NĐ-CP, thời hạn và mức bảo hành được xác định trong hợp đồng xây dựng nhưng phải phù hợp với cấp của công trình. Nói cách khác, công trình cấp càng cao, yêu cầu về độ bền và mức độ an toàn càng lớn, thì thời hạn bảo hành tối thiểu càng dài và giá trị bảo đảm bảo hành càng cao.

Bản chất pháp lý của bảo hành là một cam kết mang tính bảo đảm: trong thời hạn bảo hành, nếu công trình xuất hiện khiếm khuyết thuộc trách nhiệm của nhà thầu, nhà thầu phải khắc phục bằng chi phí của mình. Để bảo đảm nghĩa vụ này được thực hiện, thông thường một khoản tiền bảo hành sẽ được giữ lại hoặc thay thế bằng bảo lãnh của ngân hàng. Đây là điểm mà doanh nghiệp chủ đầu tư cần đàm phán kỹ trong hợp đồng, bởi nếu để nhà thầu rút hết tiền ngay khi bàn giao mà không giữ lại bảo đảm bảo hành, khả năng thu hồi chi phí khắc phục khi có sự cố sẽ rất thấp, đặc biệt nếu nhà thầu gặp khó khăn tài chính.

Mục 04Một tình huống minh họa về bảo hành

Hãy hình dung một chủ đầu tư ký hợp đồng thi công một tòa nhà văn phòng với giá trị hợp đồng 50 tỷ đồng, thỏa thuận giữ lại 5% giá trị hợp đồng, tương đương 2,5 tỷ đồng, làm khoản bảo đảm bảo hành trong 24 tháng. Sáu tháng sau khi đưa vào sử dụng, hệ thống chống thấm tầng hầm xuất hiện thấm dột nghiêm trọng. Nếu hợp đồng ghi rõ nghĩa vụ bảo hành và khoản giữ lại vẫn còn, chủ đầu tư có cơ sở yêu cầu nhà thầu khắc phục; trường hợp nhà thầu chậm trễ, chủ đầu tư có thể sử dụng khoản 2,5 tỷ đồng để thuê đơn vị khác sửa chữa.

Ngược lại, nếu vì tin tưởng mà chủ đầu tư đã thanh toán 100% ngay khi bàn giao và không giữ lại bảo đảm bảo hành, thì dù về nguyên tắc nhà thầu vẫn có nghĩa vụ bảo hành, việc buộc nhà thầu thực hiện trên thực tế sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào thiện chí và năng lực tài chính của họ. Con số 2,5 tỷ đồng trong ví dụ này cho thấy giá trị thực tế của một điều khoản bảo hành được thiết kế chặt chẽ: nó không chỉ là câu chữ trong hợp đồng mà là công cụ tài chính bảo vệ chủ đầu tư.

Mục 05Rủi ro thường gặp và khuyến nghị của luật sư

Công ty Luật TNHH HTIC nhận thấy các tranh chấp về nghiệm thu và bảo hành thường bắt nguồn từ ba nhóm nguyên nhân. Thứ nhất là hợp đồng quy định mập mờ về phạm vi, thời hạn và điều kiện bảo hành, khiến các bên hiểu khác nhau khi sự cố xảy ra. Thứ hai là hồ sơ nghiệm thu sơ sài, không ghi nhận đầy đủ tồn tại, làm mất cơ sở quy trách nhiệm. Thứ ba là chủ đầu tư không giữ lại hoặc giải phóng quá sớm khoản bảo đảm bảo hành, tự đánh mất công cụ bảo vệ mình.

Khuyến nghị của chúng tôi là doanh nghiệp cần kiểm soát chặt ba yếu tố sau khi đàm phán và thực hiện hợp đồng xây dựng: quy định rõ thời hạn bảo hành tương ứng cấp công trình và không thấp hơn mức tối thiểu pháp luật yêu cầu; thiết lập cơ chế giữ lại tiền hoặc bảo lãnh bảo hành với giá trị hợp lý; và duy trì kỷ luật hồ sơ trong suốt quá trình nghiệm thu. Việc rà soát điều khoản nghiệm thu, bảo hành ngay từ khâu soạn thảo hợp đồng luôn rẻ hơn rất nhiều so với chi phí theo đuổi một vụ tranh chấp kéo dài.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Thời hạn bảo hành công trình do các bên tự thỏa thuận hay do pháp luật quy định? Thời hạn bảo hành do các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng phải phù hợp với cấp công trình và không được thấp hơn mức tối thiểu mà pháp luật xây dựng quy định. Công trình cấp cao có thời hạn bảo hành tối thiểu dài hơn.

Chủ đầu tư đưa công trình vào sử dụng trước khi nghiệm thu thì ai chịu trách nhiệm nếu xảy ra sự cố? Công trình chỉ được đưa vào khai thác khi đã nghiệm thu bảo đảm an toàn. Nếu chủ đầu tư sử dụng khi chưa nghiệm thu và xảy ra sự cố, trách nhiệm phần lớn thuộc về chủ đầu tư do vi phạm nguyên tắc này.

Khoản tiền bảo hành có bắt buộc không? Pháp luật không cấm các bên lựa chọn hình thức bảo đảm, nhưng trên thực tế việc giữ lại một khoản tiền hoặc yêu cầu bảo lãnh bảo hành là biện pháp bảo vệ chủ đầu tư và nên được quy định rõ trong hợp đồng.

Mục 07HTIC hỗ trợ doanh nghiệp kiểm soát rủi ro nghiệm thu và bảo hành

Nghiệm thu và bảo hành là hai giai đoạn tưởng chừng kỹ thuật nhưng lại quyết định phần lớn kết quả của các tranh chấp xây dựng. Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ rà soát và soạn thảo điều khoản nghiệm thu, bảo hành trong hợp đồng, tư vấn xử lý sự cố và đại diện giải quyết tranh chấp trong mảng luật sư xây dựng. Chúng tôi đồng hành cùng chủ đầu tư trong nước và FDI để mỗi biên bản nghiệm thu và mỗi điều khoản bảo hành đều thực sự bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.