Nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác theo Luật Xây dựng 2025: hồ sơ và rủi ro pháp lý

Nghiệm thu và bàn giao là hai công đoạn khép lại quá trình thi công nhưng lại mở ra toàn bộ trách nhiệm pháp lý về chất lượng, an toàn và vận hành công trình. Một công trình được thi công tốt vẫn có thể trở thành nguồn gốc tranh chấp nếu hồ sơ nghiệm thu không đầy đủ hoặc việc bàn giao được thực hiện qua loa. Đối với doanh nghiệp, đặc biệt là chủ đầu tư FDI vốn quen với chuẩn mực hồ sơ chặt chẽ, hiểu đúng bản chất của nghiệm thu và bàn giao theo pháp luật Việt Nam là điều kiện tiên quyết để đưa dự án vào khai thác hợp pháp.

Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, cùng Nghị định 207/2026/NĐ-CP đã tái cấu trúc các quy định về nghiệm thu, bàn giao và đưa công trình vào khai thác sử dụng. Bài viết phân tích các mốc nghiệm thu quan trọng, hồ sơ bàn giao bắt buộc và những rủi ro pháp lý mà chủ đầu tư cần kiểm soát trước khi nhận công trình.

Mục 01Nghiệm thu công trình gồm những bước nào?

Nghiệm thu không phải là một hành động đơn lẻ diễn ra vào ngày hoàn thành, mà là một chuỗi hoạt động kiểm tra được thực hiện xuyên suốt quá trình thi công. Theo khung pháp lý hiện hành, nghiệm thu bao gồm việc nghiệm thu công việc xây dựng trong quá trình thi công, nghiệm thu khi chuyển giai đoạn thi công xây dựng khi cần thiết, và nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, hoàn thành công trình xây dựng để đưa vào khai thác, sử dụng. Cách phân tầng này bảo đảm chất lượng được kiểm soát liên tục thay vì dồn toàn bộ vào công đoạn cuối.

Ý nghĩa thực tiễn của việc nghiệm thu theo từng lớp là ở chỗ nó tạo ra chuỗi bằng chứng về chất lượng. Khi một cấu kiện bị che khuất bởi công đoạn tiếp theo, chẳng hạn cốt thép bị đổ bê tông phủ lên, thì biên bản nghiệm thu công việc trước đó là bằng chứng duy nhất chứng minh cấu kiện đã được kiểm tra đạt yêu cầu. Nếu bỏ qua bước này, đến khi công trình xuất hiện sự cố, các bên sẽ không còn cách nào để xác định lỗi thuộc về khâu nào. Đây là lý do vì sao chủ đầu tư không nên xem nghiệm thu trung gian là thủ tục hình thức có thể lược bớt để đẩy nhanh tiến độ.

Mục 02Điều kiện để đưa công trình vào khai thác, sử dụng

Một công trình chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng khi đã được nghiệm thu hoàn thành theo quy định của Luật Xây dựng 2025 và bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác. Yêu cầu này mang tính bắt buộc và có ý nghĩa bảo vệ tính mạng, tài sản của người sử dụng. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư nôn nóng đưa công trình vào sử dụng khi chưa hoàn tất nghiệm thu, đặc biệt với các dự án thương mại chịu áp lực khai thác doanh thu sớm, và điều này tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Chủ đầu tư là chủ thể chịu trách nhiệm tổ chức quản lý chất lượng, quản lý thi công, kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành và bàn giao, đưa công trình vào khai thác, sử dụng, đồng thời chịu trách nhiệm về kết quả nghiệm thu. Trách nhiệm này không thể chuyển giao hoàn toàn cho nhà thầu hay tư vấn giám sát. Trong trường hợp công trình gây thiệt hại cho bên thứ ba do được đưa vào sử dụng khi chưa đủ điều kiện an toàn, chủ đầu tư sẽ khó tránh khỏi trách nhiệm liên đới. Vì vậy, việc kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với các công trình thuộc diện phải kiểm tra là bước không thể bỏ qua.

Mục 03Hồ sơ bàn giao công trình bắt buộc phải có những gì?

Bàn giao công trình là thời điểm chuyển giao không chỉ tài sản vật chất mà cả toàn bộ thông tin kỹ thuật cần thiết để vận hành và bảo trì. Trước khi bàn giao, nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm cung cấp cho chủ đầu tư các tài liệu quan trọng, trong đó điển hình bao gồm bản vẽ hoàn công, quy trình vận hành và quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế, cùng các tài liệu cần thiết khác có liên quan.

Trong nhóm hồ sơ này, bản vẽ hoàn công và quy trình bảo trì là hai tài liệu có giá trị pháp lý lâu dài nhất. Bản vẽ hoàn công phản ánh hiện trạng thực tế của công trình sau khi thi công, có thể khác biệt so với thiết kế ban đầu do những điều chỉnh phát sinh; đây là căn cứ để sửa chữa, cải tạo về sau và để xác định trách nhiệm khi có sự cố. Quy trình bảo trì, trong khi đó, là cơ sở để chủ sở hữu duy trì tuổi thọ công trình và cũng là căn cứ để đánh giá liệu chủ sở hữu có thực hiện đúng nghĩa vụ bảo trì hay không khi tranh chấp về chất lượng phát sinh.

Một tình huống HTIC thường gặp là chủ đầu tư nhận bàn giao công trình nhưng bỏ qua việc yêu cầu đầy đủ hồ sơ hoàn công, đến khi cần sửa chữa hoặc chuyển nhượng dự án mới phát hiện thiếu tài liệu và phải quay lại thương lượng với nhà thầu trong thế bị động. Bài học là biên bản bàn giao nên liệt kê chi tiết danh mục hồ sơ kèm theo và chỉ ký khi đã đối chiếu đủ, thay vì ký trước rồi bổ sung sau.

Mục 04Rủi ro pháp lý khi bàn giao thiếu chặt chẽ

Việc bàn giao vội vàng hoặc thiếu hồ sơ có thể dẫn đến nhiều hệ quả pháp lý bất lợi. Thứ nhất, nó làm mờ ranh giới trách nhiệm giữa các bên: nếu không xác định rõ tình trạng công trình tại thời điểm bàn giao, chủ đầu tư có thể phải gánh chịu chi phí khắc phục cho những khiếm khuyết vốn thuộc trách nhiệm nhà thầu. Thứ hai, thời điểm bàn giao thường gắn với thời điểm bắt đầu tính bảo hành và thời điểm chuyển giao rủi ro; một biên bản bàn giao mập mờ sẽ kéo theo tranh cãi về cả hai mốc quan trọng này.

Đối với các giao dịch chuyển nhượng dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai, hồ sơ nghiệm thu và bàn giao còn là điều kiện pháp lý để chứng minh công trình đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thiếu các tài liệu này, chủ đầu tư có thể bị đình trệ toàn bộ kế hoạch khai thác thương mại. Do đó, chuẩn bị hồ sơ nghiệm thu, bàn giao chỉn chu không chỉ là yêu cầu kỹ thuật mà còn là điều kiện cần cho hoạt động kinh doanh của dự án.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư có được đưa một phần công trình vào sử dụng khi phần còn lại chưa hoàn thành không? Trong một số trường hợp, việc nghiệm thu và đưa vào sử dụng theo từng hạng mục hoàn thành là khả thi, với điều kiện hạng mục đó đã được nghiệm thu độc lập, bảo đảm an toàn và không phụ thuộc vào phần công trình chưa hoàn thành. Tuy nhiên, đây là vấn đề cần đánh giá kỹ về mặt kỹ thuật và pháp lý, nên tham vấn luật sư và tư vấn thiết kế trước khi thực hiện để tránh vi phạm điều kiện an toàn.

Nếu phát hiện khiếm khuyết sau khi đã ký biên bản bàn giao thì xử lý thế nào? Việc ký biên bản bàn giao không làm mất quyền của chủ đầu tư yêu cầu nhà thầu thực hiện nghĩa vụ bảo hành đối với các khiếm khuyết phát sinh trong thời hạn bảo hành. Chủ đầu tư cần thông báo kịp thời bằng văn bản, lập hồ sơ mô tả khiếm khuyết và yêu cầu nhà thầu khắc phục theo cam kết bảo hành trong hợp đồng.

Mục 06HTIC đồng hành cùng doanh nghiệp trong nghiệm thu, bàn giao dự án

Nghiệm thu và bàn giao là điểm giao thoa giữa kỹ thuật và pháp lý, nơi một sai sót nhỏ về hồ sơ có thể chuyển hóa thành tranh chấp lớn về trách nhiệm. Công ty Luật TNHH HTIC, với kinh nghiệm chuyên sâu về Luật Xây dựng và Bất động sản, hỗ trợ chủ đầu tư trong nước và FDI rà soát điều khoản nghiệm thu, bàn giao trong hợp đồng, kiểm soát danh mục hồ sơ hoàn công và tư vấn xử lý tranh chấp phát sinh từ chất lượng công trình. Tìm hiểu thêm về dịch vụ luật sư xây dựng của HTIC để được đồng hành từ giai đoạn thi công đến khi đưa công trình vào khai thác.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.