Hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài: lựa chọn luật áp dụng, ngôn ngữ hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam trong những năm gần đây tập trung mạnh vào các dự án nhà máy sản xuất, hạ tầng công nghiệp và bất động sản quy mô lớn, kéo theo sự xuất hiện ngày càng phổ biến của các hợp đồng xây dựng mà một bên là chủ đầu tư FDI, nhà thầu nước ngoài hoặc tư vấn quốc tế. Khác với hợp đồng xây dựng thuần túy trong nước, loại hợp đồng này đặt ra hàng loạt câu hỏi pháp lý mà nếu không xử lý ngay từ giai đoạn đàm phán, các bên sẽ phải trả giá đắt khi tranh chấp phát sinh: hợp đồng chịu sự điều chỉnh của pháp luật nước nào, bản tiếng Việt hay bản tiếng Anh có giá trị ưu tiên, thanh toán bằng đồng tiền gì, và tranh chấp sẽ được giải quyết tại trọng tài quốc tế hay tòa án Việt Nam.

Từ ngày 01/7/2026, khung pháp lý cho hợp đồng xây dựng tại Việt Nam đã thay đổi căn bản khi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng đồng thời có hiệu lực, thay thế hệ thống văn bản cũ. Bài viết dưới đây của Công ty Luật TNHH HTIC phân tích những vấn đề cốt lõi mà chủ đầu tư và nhà thầu cần nắm khi soạn thảo, đàm phán hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài trong bối cảnh pháp luật mới.

Mục 01Khi nào một hợp đồng xây dựng được coi là có yếu tố nước ngoài?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài là quan hệ có ít nhất một trong các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngoài, hoặc các bên đều là chủ thể Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngoài, hoặc đối tượng của quan hệ nằm ở nước ngoài. Áp vào lĩnh vực xây dựng, hợp đồng có yếu tố nước ngoài điển hình là hợp đồng thi công giữa chủ đầu tư Việt Nam với tổng thầu nước ngoài, hợp đồng EPC giữa doanh nghiệp FDI với nhà thầu quốc tế, hoặc hợp đồng tư vấn thiết kế ký với công ty kiến trúc thành lập theo pháp luật nước ngoài.

Cần lưu ý rằng một doanh nghiệp FDI thành lập tại Việt Nam vẫn là pháp nhân Việt Nam, do đó hợp đồng giữa doanh nghiệp FDI này với nhà thầu Việt Nam về nguyên tắc không đương nhiên là hợp đồng có yếu tố nước ngoài, dù thói quen thương mại của các bên thường vẫn sử dụng hợp đồng song ngữ và tham chiếu mẫu FIDIC. Việc xác định đúng tính chất của hợp đồng có ý nghĩa quyết định, bởi chỉ hợp đồng có yếu tố nước ngoài mới mở ra quyền lựa chọn pháp luật áp dụng và quyền thỏa thuận trọng tài nước ngoài một cách trọn vẹn.

Mục 02Các bên được lựa chọn luật nước ngoài đến đâu?

Điều 683 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận nguyên tắc nền tảng: các bên trong hợp đồng có yếu tố nước ngoài được thỏa thuận lựa chọn pháp luật áp dụng đối với hợp đồng, và chỉ khi không có thỏa thuận thì mới áp dụng pháp luật của nước có mối liên hệ gắn bó nhất với hợp đồng. Tuy nhiên, quyền tự do này không phải là vô giới hạn. Chính khoản 4 Điều 683 quy định rằng trường hợp hợp đồng có đối tượng là bất động sản thì pháp luật áp dụng đối với việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản là pháp luật của nước nơi có bất động sản. Với một công trình xây dựng tọa lạc trên lãnh thổ Việt Nam, điều này có nghĩa là dù các bên chọn luật Anh hay luật Singapore cho hợp đồng, những nội dung gắn chặt với bất động sản tại Việt Nam vẫn phải tuân theo pháp luật Việt Nam.

Bên cạnh đó, hoạt động xây dựng tại Việt Nam chịu sự điều chỉnh của các quy phạm mang tính mệnh lệnh mà thỏa thuận chọn luật không thể loại trừ: điều kiện khởi công, giấy phép xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật, an toàn lao động, nghiệm thu và bàn giao công trình theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15; nghĩa vụ xin giấy phép hoạt động xây dựng của nhà thầu nước ngoài theo Nghị định 212/2026/NĐ-CP; nghĩa vụ thuế nhà thầu nước ngoài theo pháp luật thuế Việt Nam. Kinh nghiệm tư vấn của chúng tôi cho thấy cấu trúc hợp lý với đa số dự án tại Việt Nam là chọn pháp luật Việt Nam làm luật điều chỉnh hợp đồng, đồng thời sử dụng điều kiện hợp đồng FIDIC đã được rà soát để tương thích với luật Việt Nam, thay vì chọn luật nước ngoài rồi phải xử lý xung đột với hàng loạt quy định bắt buộc trong nước.

Mục 03Ngôn ngữ hợp đồng và thứ tự ưu tiên giữa các bản ngôn ngữ

Pháp luật xây dựng Việt Nam từ trước đến nay nhất quán ở điểm: ngôn ngữ của hợp đồng xây dựng là tiếng Việt; đối với hợp đồng có yếu tố nước ngoài, các bên được thỏa thuận sử dụng thêm tiếng nước ngoài. Vấn đề thực tiễn không nằm ở việc được hay không được dùng tiếng Anh, mà nằm ở điều khoản thứ tự ưu tiên khi hai bản ngôn ngữ mâu thuẫn nhau. Trong một dự án nhà máy tại khu công nghiệp phía Bắc mà chúng tôi từng rà soát, bản tiếng Anh quy định thời hạn thông báo khiếu nại là 28 ngày theo chuẩn FIDIC, trong khi bản dịch tiếng Việt lại ghi 28 ngày làm việc; chênh lệch tưởng nhỏ này kéo dài thời hạn thêm gần hai tuần và trở thành tâm điểm tranh cãi khi nhà thầu nộp hồ sơ phát sinh muộn. Nếu hợp đồng không quy định bản nào ưu tiên, cơ quan tài phán Việt Nam thông thường sẽ dựa vào bản tiếng Việt, đặc biệt khi hồ sơ được nộp cho cơ quan nhà nước đều bằng tiếng Việt.

Do đó, lời khuyên nhất quán của Công ty Luật TNHH HTIC là hợp đồng song ngữ phải có điều khoản ưu tiên ngôn ngữ rõ ràng, bản dịch phải được luật sư am hiểu cả hai hệ thuật ngữ rà soát đối chiếu từng điều khoản chứ không khoán trắng cho đơn vị dịch thuật, và mọi phụ lục, lệnh thay đổi, biên bản nghiệm thu phát sinh trong quá trình thực hiện cũng phải duy trì kỷ luật song ngữ như văn bản gốc.

Mục 04Đồng tiền thanh toán và bài toán ngoại hối

Đồng tiền thanh toán là điểm thường bị bỏ qua khi đàm phán nhưng lại va chạm trực tiếp với pháp luật quản lý ngoại hối. Nguyên tắc chung của Pháp lệnh Ngoại hối là trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo không được thực hiện bằng ngoại tệ, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, trong đó có một số trường hợp liên quan đến nhà thầu nước ngoài và dự án sử dụng vốn nước ngoài. Hệ quả thực tiễn là cùng một dự án, phần giá hợp đồng thanh toán cho nhà thầu nước ngoài có thể được cấu trúc một phần bằng ngoại tệ, trong khi hợp đồng với nhà thầu phụ Việt Nam về nguyên tắc phải bằng đồng Việt Nam. Lấy ví dụ một gói thầu EPC trị giá tương đương 20 triệu USD, việc tách cấu phần thiết bị nhập khẩu thanh toán bằng ngoại tệ và cấu phần xây lắp trong nước thanh toán bằng VND không chỉ giúp tuân thủ pháp luật ngoại hối mà còn phân bổ hợp lý rủi ro tỷ giá giữa các bên, thay vì dồn toàn bộ rủi ro trượt giá VND cho một phía.

Hợp đồng cũng cần dự liệu cơ chế điều chỉnh khi tỷ giá biến động mạnh, xác định rõ tỷ giá quy đổi của ngân hàng nào, tại thời điểm nào được dùng cho từng đợt thanh toán, bởi khoảng trống này là nguồn tranh chấp dai dẳng trong các hợp đồng kéo dài nhiều năm.

Mục 05Giải quyết tranh chấp: trọng tài quốc tế, trọng tài Việt Nam hay tòa án?

Với hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài, các bên được quyền thỏa thuận giải quyết tranh chấp bằng trọng tài, kể cả trọng tài nước ngoài như SIAC hay ICC, theo Luật Trọng tài thương mại 2010. Phán quyết của trọng tài nước ngoài được công nhận và cho thi hành tại Việt Nam theo Công ước New York 1958 mà Việt Nam là thành viên, thông qua thủ tục xét đơn tại tòa án có thẩm quyền. Tuy vậy, doanh nghiệp cần đánh giá tỉnh táo giữa lợi ích và chi phí: trọng tài quốc tế có ưu thế về tính trung lập và kinh nghiệm xử lý tranh chấp xây dựng phức tạp, nhưng chi phí có thể lên tới hàng trăm nghìn đô la và thủ tục công nhận phán quyết tại Việt Nam vẫn tiềm ẩn rủi ro bị từ chối nếu điều khoản trọng tài soạn thảo khiếm khuyết. Trọng tài trong nước như VIAC với thủ tục bằng tiếng Việt hoặc tiếng Anh, phán quyết thi hành trực tiếp theo pháp luật thi hành án dân sự, là lựa chọn cân bằng cho nhiều dự án quy mô vừa.

Riêng với các hợp đồng theo mẫu FIDIC, cơ chế Ban xử lý tranh chấp (DAB/DAAB) cần được rà soát để tương thích với trình tự giải quyết tranh chấp theo pháp luật xây dựng Việt Nam hiện hành, tránh tình trạng điều khoản nhiều tầng nấc trở thành rào cản tố tụng thay vì công cụ giải quyết nhanh tranh chấp tại công trường. Doanh nghiệp có thể tham khảo thêm kinh nghiệm xử lý tranh chấp của đội ngũ luật sư xây dựng của HTIC trong các dự án có yếu tố nước ngoài.

Mục 06FIDIC và những điểm bắt buộc phải “bản địa hóa” theo luật Việt Nam

Mẫu hợp đồng FIDIC được soạn trên nền thông lệ quốc tế, vì vậy khi áp dụng cho công trình tại Việt Nam luôn tồn tại những điểm vênh phải điều chỉnh thông qua Điều kiện riêng. Có thể kể đến giới hạn phạt vi phạm hợp đồng đối với công trình sử dụng vốn nhà nước theo pháp luật xây dựng Việt Nam, các mức tạm ứng tối thiểu và nghĩa vụ thu hồi tạm ứng theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, thời hạn và mức tiền bảo hành công trình tối thiểu theo quy định về quản lý chất lượng, cũng như trình tự nghiệm thu có sự tham gia của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình thuộc diện kiểm tra công tác nghiệm thu. Bỏ qua các quy định này, điều khoản hợp đồng dù chặt chẽ theo chuẩn quốc tế vẫn có nguy cơ bị vô hiệu từng phần hoặc không thể thực thi trên thực tế, và bên soạn thảo sẽ mất đi chính công cụ bảo vệ mà mình dày công đàm phán.

Mục 07Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng xây dựng với nhà thầu nước ngoài có bắt buộc lập bằng tiếng Việt không?

Hợp đồng xây dựng thực hiện tại Việt Nam sử dụng ngôn ngữ tiếng Việt; khi có yếu tố nước ngoài, các bên được thỏa thuận dùng thêm ngôn ngữ khác. Trên thực tế, bản tiếng Việt hầu như luôn cần thiết vì hồ sơ nộp cơ quan quản lý, ngân hàng bảo lãnh và cơ quan thuế đều yêu cầu tiếng Việt, do đó vấn đề quan trọng nhất là điều khoản quy định bản ngôn ngữ nào được ưu tiên khi có mâu thuẫn.

Chọn trọng tài Singapore cho dự án tại Việt Nam có được không?

Được, nếu hợp đồng có yếu tố nước ngoài và thỏa thuận trọng tài hợp lệ theo Luật Trọng tài thương mại 2010. Phán quyết của trọng tài nước ngoài muốn thi hành tại Việt Nam phải qua thủ tục công nhận và cho thi hành tại tòa án theo Công ước New York 1958, vì vậy điều khoản trọng tài cần được luật sư soạn thảo chuẩn xác về tổ chức trọng tài, địa điểm, ngôn ngữ và luật áp dụng để giảm rủi ro bị từ chối công nhận.

Nhà thầu nước ngoài cần điều kiện gì để được thi công tại Việt Nam?

Nhà thầu nước ngoài phải có giấy phép hoạt động xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp theo quy định hiện hành tại Nghị định 212/2026/NĐ-CP, thường phải liên danh hoặc sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam, và phải thực hiện các nghĩa vụ về thuế nhà thầu, bảo hiểm và chế độ báo cáo trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.

Mục 08Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Với kinh nghiệm chuyên sâu trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản, Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ soạn thảo, rà soát và đàm phán hợp đồng xây dựng có yếu tố nước ngoài, tư vấn cấu trúc luật áp dụng, điều khoản ngoại hối và giải quyết tranh chấp trọng tài cho cả chủ đầu tư và nhà thầu. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.