Khảo sát xây dựng theo Điều 21, Điều 22 Luật Xây dựng 2025: rủi ro địa chất và cách phân bổ trong hợp đồng

Trong hầu hết các dự án xây dựng mà chúng tôi tham gia tư vấn, khoản phát sinh chi phí đầu tiên và cũng gây tranh cãi dai dẳng nhất hiếm khi đến từ thiết kế kiến trúc hay từ giá vật liệu. Nó đến từ lòng đất. Một tầng bùn yếu dày hơn dự kiến, một lớp đá gốc xuất hiện ở cao độ khác với hồ sơ khảo sát, một mực nước ngầm cao bất thường vào mùa mưa — tất cả đều đủ sức đẩy chi phí phần móng vượt xa dự toán và kéo tiến độ chậm hàng tháng. Khi đó, câu hỏi pháp lý đặt ra không còn là kỹ thuật nữa mà là: ai phải gánh khoản chênh lệch ấy, và trên cơ sở nào?

Câu trả lời phụ thuộc rất lớn vào chất lượng của bước khảo sát xây dựng và vào cách các bên đã phân bổ rủi ro trong hợp đồng ngay từ đầu. Với việc Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 thay thế Luật Xây dựng 2014, khung pháp lý về khảo sát tiếp tục được duy trì như một khâu bắt buộc của hoạt động xây dựng, nhưng bối cảnh xung quanh nó đã thay đổi đáng kể: thủ tục thẩm định được tinh giản, trách nhiệm dịch chuyển mạnh hơn về phía chủ đầu tư và các chủ thể tham gia. Điều đó khiến hồ sơ khảo sát — vốn thường bị xem là thủ tục hình thức — trở thành tài liệu có sức nặng pháp lý lớn hơn trước.

Mục 01Khảo sát xây dựng gồm những gì và vì sao phạm vi của Điều 21 lại quan trọng

Theo Điều 21 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, khảo sát xây dựng bao gồm khảo sát địa hình (đo đạc), khảo sát địa chất công trình và khảo sát hiện trạng công trình. Ba loại hình này phục vụ ba mục đích khác nhau và việc nhầm lẫn giữa chúng là nguồn gốc của không ít tranh chấp. Khảo sát địa hình xác lập cao độ, ranh giới, hiện trạng mặt bằng — cơ sở để tính khối lượng đào đắp và để kiểm tra sự phù hợp với quy hoạch. Khảo sát địa chất công trình xác định cấu trúc các lớp đất đá, chỉ tiêu cơ lý, mực nước ngầm — cơ sở để lựa chọn giải pháp móng. Khảo sát hiện trạng công trình áp dụng khi cải tạo, sửa chữa, nâng tầng hoặc đánh giá an toàn — cơ sở để biết kết cấu hiện hữu còn chịu được gì.

Thực tế cho thấy rất nhiều chủ đầu tư, đặc biệt trong các dự án nhà xưởng công nghiệp có tiến độ gấp, chỉ đặt hàng khảo sát địa chất ở mức tối thiểu để đủ hồ sơ trình duyệt, rồi bỏ qua khảo sát hiện trạng đối với phần công trình cũ liền kề. Đến khi thi công cọc gây lún nứt công trình bên cạnh, không có bất kỳ tài liệu nào ghi nhận tình trạng ban đầu của công trình đó, doanh nghiệp gần như mất hoàn toàn khả năng phản biện khi chủ sở hữu liền kề yêu cầu bồi thường. Đây là ví dụ điển hình cho thấy phạm vi khảo sát không chỉ là vấn đề kỹ thuật mà còn là vấn đề tạo lập chứng cứ.

Một điểm cần lưu ý với các nhà đầu tư FDI: thông lệ khảo sát tại Việt Nam có thể mỏng hơn đáng kể so với chuẩn mực mà công ty mẹ quen thuộc ở Nhật Bản, Hàn Quốc hay châu Âu. Số lượng hố khoan, độ sâu khoan và số lượng thí nghiệm trong một phương án khảo sát “đạt yêu cầu tối thiểu” tại Việt Nam thường không đủ để nhà thầu nước ngoài đưa ra một giá trọn gói mà không kèm bảo lưu. Việc chấp nhận một bộ hồ sơ khảo sát sơ sài ở giai đoạn đầu để tiết kiệm vài trăm triệu đồng thường dẫn tới các yêu cầu điều chỉnh giá lớn gấp nhiều lần ở giai đoạn thi công.

Mục 02Nhiệm vụ khảo sát và phương án kỹ thuật khảo sát — nơi rủi ro bắt đầu hình thành

Điều 22 Luật Xây dựng 2025 đặt ra yêu cầu cốt lõi: nhiệm vụ khảo sát và phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng phải được lập phù hợp với loại, cấp công trình xây dựng, loại hình khảo sát, bước thiết kế và yêu cầu của việc lập thiết kế xây dựng. Đây là một quy định mang tính “chuẩn mực mở”: pháp luật không liệt kê cứng số hố khoan hay khoảng cách giữa các hố, mà yêu cầu sự phù hợp. Chính tính mở này tạo ra không gian tranh luận rất rộng khi có sự cố.

Hệ quả thực tiễn là gì? Khi phát sinh chênh lệch giữa điều kiện thực tế và hồ sơ khảo sát, bên thiệt hại sẽ lập luận rằng nhiệm vụ khảo sát đã không “phù hợp với loại, cấp công trình”, tức là chưa đáp ứng Điều 22, và do đó lỗi thuộc về bên lập nhiệm vụ khảo sát hoặc bên thực hiện khảo sát. Ngược lại, bên bị quy trách nhiệm sẽ viện dẫn rằng phương án khảo sát đã được chủ đầu tư phê duyệt, đã tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng và kết quả đã được nghiệm thu. Ai thắng trong lập luận này phụ thuộc gần như hoàn toàn vào chất lượng của bộ hồ sơ giấy tờ được lưu giữ, chứ không phụ thuộc vào việc bên nào “đúng” về mặt kỹ thuật thuần túy.

Điều 22 cũng yêu cầu kết quả đo đạc khảo sát phải được lập thành báo cáo bảo đảm tính trung thực, khách quan và phản ánh đúng thực tế. Cụm từ “phản ánh đúng thực tế” đáng để doanh nghiệp lưu tâm. Trong trường hợp báo cáo khảo sát chứa số liệu nội suy từ các dự án lân cận thay vì số liệu đo đạc thực tế tại công trường — một thực hành không hiếm gặp — thì đây không đơn thuần là vi phạm hợp đồng dịch vụ, mà là hành vi vi phạm nghĩa vụ luật định. Hệ quả có thể vượt xa phạm vi bồi thường theo hợp đồng, kéo theo trách nhiệm hành chính của nhà thầu khảo sát và, trong tình huống dẫn tới sự cố công trình gây hậu quả nghiêm trọng, cả trách nhiệm hình sự của cá nhân chủ trì khảo sát.

Mục 03Chênh lệch điều kiện địa chất: một ví dụ có số liệu để thấy quy mô vấn đề

Hãy xem xét một tình huống giả định nhưng rất điển hình. Một doanh nghiệp FDI thuê lại 3 ha đất trong khu công nghiệp để xây nhà xưởng khung thép hai tầng. Hồ sơ khảo sát địa chất do đơn vị tư vấn trong nước thực hiện với 6 hố khoan sâu 25 m, kết luận lớp đất tốt xuất hiện ở độ sâu khoảng 18 m, cho phép sử dụng cọc ép bê tông cốt thép dài 20 m. Dự toán phần móng được chốt ở mức 12 tỷ đồng và nhà thầu ký hợp đồng thi công theo đơn giá cố định.

Khi triển khai, tại khu vực phía đông của lô đất — nơi không có hố khoan nào — cọc ép không đạt độ chối ở cao độ thiết kế; khảo sát bổ sung cho thấy tồn tại một thấu kính bùn sét yếu kéo dài tới độ sâu 27 m. Giải pháp buộc phải chuyển sang cọc khoan nhồi cho khoảng 35% diện tích công trình. Chi phí phần móng tăng thêm khoảng 5,8 tỷ đồng, tương đương gần 48% so với dự toán ban đầu, cùng với 45 ngày chậm tiến độ kéo theo chi phí gián tiếp và rủi ro phạt hợp đồng thuê nhà xưởng đã ký với đối tác.

Ai chịu khoản 5,8 tỷ đồng này? Nếu hợp đồng thi công im lặng về điều kiện công trường, nhà thầu sẽ lập luận rằng đây là điều kiện không thể lường trước và không thuộc phạm vi giá đã chào; chủ đầu tư sẽ lập luận rằng nhà thầu đã có cơ hội khảo sát mặt bằng và đã chấp nhận đơn giá cố định. Nếu hợp đồng có điều khoản phân bổ rủi ro điều kiện công trường, tranh chấp gần như biến mất vì đáp án đã được viết sẵn. Sự khác biệt giữa hai kịch bản không nằm ở luật, mà nằm ở chất lượng soạn thảo hợp đồng.

Mục 04Phân bổ rủi ro khảo sát trong hợp đồng: điều khoản nào thực sự có tác dụng

Kinh nghiệm hành nghề cho thấy một điều khoản phân bổ rủi ro điều kiện công trường chỉ vận hành được nếu nó trả lời được ba câu hỏi. Thứ nhất, dữ liệu khảo sát nào được xem là “dữ liệu cơ sở” mà nhà thầu được quyền dựa vào — cần liệt kê đích danh báo cáo khảo sát theo số hiệu và ngày tháng, thay vì viện dẫn chung chung “hồ sơ do chủ đầu tư cung cấp”. Thứ hai, ngưỡng nào được coi là chênh lệch đáng kể làm phát sinh quyền yêu cầu điều chỉnh — có thể là ngưỡng định lượng theo chỉ tiêu cơ lý, theo cao độ lớp chịu lực, hoặc theo tỷ lệ phần trăm khối lượng. Thứ ba, cơ chế và thời hạn thông báo khi phát hiện chênh lệch, kèm hậu quả của việc thông báo chậm.

Khi rủi ro địa chất vượt ngoài mọi dự liệu hợp lý, các bên còn có thể viện dẫn cơ chế sửa đổi hợp đồng theo Điều 84 Luật Xây dựng 2025, trong đó bao gồm trường hợp bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Tuy nhiên cần thận trọng: điều kiện địa chất bất lợi thông thường rất khó được thừa nhận là bất khả kháng, bởi đó là loại rủi ro mà một nhà thầu chuyên nghiệp được kỳ vọng phải lường trước ở một mức độ nhất định. Viện dẫn Điều 84 nên được xem là phương án cuối cùng, không phải là thay thế cho một điều khoản hợp đồng được soạn thảo tử tế.

Đối với hợp đồng EPC hoặc thiết kế – thi công, việc phân bổ rủi ro cần được cân nhắc kỹ hơn nữa. Bản chất của EPC là chuyển phần lớn rủi ro thiết kế sang nhà thầu, nhưng nếu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ khảo sát và nhà thầu bị buộc phải sử dụng hồ sơ đó mà không có thời gian và quyền khảo sát bổ sung, thì việc yêu cầu nhà thầu gánh toàn bộ rủi ro địa chất vừa không công bằng vừa phản tác dụng: nhà thầu sẽ cộng khoản dự phòng rủi ro rất lớn vào giá chào, hoặc sẽ chào giá thấp rồi tìm mọi cách khiếu nại trong quá trình thực hiện. Cả hai kịch bản đều bất lợi cho chủ đầu tư. Chúng tôi thường tư vấn cho khách hàng chia sẻ rủi ro theo ngưỡng — nhà thầu chịu phần chênh lệch trong biên độ hợp lý, phần vượt ngưỡng do chủ đầu tư gánh — vì đây là cấu trúc tạo động lực đúng cho cả hai bên.

Mục 05Trách nhiệm của nhà thầu khảo sát và giới hạn thực tế của việc quy trách nhiệm

Về nguyên tắc, nhà thầu khảo sát chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của kết quả khảo sát mà mình thực hiện, và phải bồi thường thiệt hại phát sinh từ sai sót của mình theo hợp đồng và theo quy định chung của Bộ luật Dân sự 2015. Trên thực tế, khả năng thu hồi thiệt hại từ nhà thầu khảo sát thường rất hạn chế vì ba lý do mà doanh nghiệp cần biết trước.

Trước hết, giá trị hợp đồng khảo sát thường rất nhỏ so với thiệt hại phát sinh — một hợp đồng khảo sát vài trăm triệu đồng khó có thể bù đắp thiệt hại nhiều tỷ đồng, và nhiều hợp đồng khảo sát còn chứa điều khoản giới hạn trách nhiệm bằng giá trị hợp đồng. Tiếp theo, năng lực tài chính của đơn vị khảo sát thường mỏng, việc thắng kiện không đồng nghĩa với việc thu được tiền. Cuối cùng, nếu nhiệm vụ khảo sát do chính chủ đầu tư hoặc đơn vị tư vấn thiết kế lập và phê duyệt, phần lỗi sẽ bị phân chia, làm giảm đáng kể tỷ lệ bồi thường mà chủ đầu tư có thể đòi được.

Vì vậy, chiến lược đúng không phải là dựa vào khả năng kiện đòi bồi thường sau này, mà là đầu tư đúng mức vào chất lượng khảo sát ngay từ đầu và ràng buộc trách nhiệm bằng các công cụ có hiệu lực thực tế: yêu cầu bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp đối với đơn vị khảo sát và tư vấn thiết kế, giữ lại một phần giá trị hợp đồng đến sau khi hoàn thành phần móng, và quy định rõ nghĩa vụ khảo sát bổ sung khi phát hiện dấu hiệu bất thường.

Mục 06Danh mục kiểm tra trước khi phê duyệt phương án khảo sát

Trước khi ký duyệt phương án kỹ thuật khảo sát, chủ đầu tư nên rà soát các nội dung sau, vì đây là những điểm thường bị bỏ sót và sau đó trở thành điểm yếu trong tranh chấp:

• Mật độ và độ sâu hố khoan có phủ được toàn bộ phạm vi công trình, đặc biệt tại vị trí đặt các kết cấu chịu tải lớn và tại ranh giới lô đất tiếp giáp công trình hiện hữu hay không;
• Nhiệm vụ khảo sát có bao gồm khảo sát hiện trạng các công trình liền kề, có biên bản và hình ảnh ghi nhận tình trạng ban đầu hay không;
• Báo cáo khảo sát có nêu rõ phương pháp, thiết bị, ngày thực hiện và điều kiện thời tiết, hay chỉ trình bày kết quả cuối cùng;
• Hợp đồng khảo sát có điều khoản về khảo sát bổ sung, giới hạn trách nhiệm và bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hay không.

Bốn nội dung trên nghe có vẻ đơn giản nhưng theo quan sát của chúng tôi, phần lớn các bộ hồ sơ dự án gặp vấn đề đều thiếu ít nhất hai trong số đó. Chi phí để bổ sung chúng ở giai đoạn chuẩn bị là rất nhỏ; chi phí để khắc phục hậu quả khi thiếu chúng thì không.

Mục 07Câu hỏi thường gặp

Chủ đầu tư có bắt buộc phải thuê đơn vị độc lập thực hiện khảo sát xây dựng không?

Pháp luật xây dựng yêu cầu tổ chức thực hiện khảo sát phải có năng lực phù hợp với loại và cấp công trình. Trên thực tế, việc lựa chọn một đơn vị khảo sát độc lập với nhà thầu thiết kế và nhà thầu thi công là lựa chọn nên ưu tiên, không phải vì luật bắt buộc trong mọi trường hợp, mà vì tính độc lập làm tăng đáng kể giá trị chứng cứ của báo cáo khảo sát khi có tranh chấp. Khi nhà thầu thi công tự thực hiện khảo sát rồi tự đề xuất giải pháp móng, xung đột lợi ích là hiển nhiên và bên đối tác sẽ khai thác điểm này.

Nếu điều kiện địa chất thực tế khác hồ sơ khảo sát, nhà thầu có đương nhiên được điều chỉnh giá không?

Không đương nhiên. Quyền điều chỉnh phát sinh từ thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc từ các căn cứ điều chỉnh hợp đồng theo pháp luật xây dựng. Nếu hợp đồng ký theo đơn giá cố định và không có điều khoản về điều kiện công trường, nhà thầu sẽ ở thế bất lợi rõ rệt. Đây chính là lý do vì sao việc đàm phán điều khoản này trước khi ký quan trọng hơn nhiều so với việc tranh luận sau khi sự việc đã xảy ra.

Hồ sơ khảo sát cần được lưu giữ trong bao lâu?

Doanh nghiệp nên lưu giữ toàn bộ hồ sơ khảo sát cùng với hồ sơ hoàn công trong suốt vòng đời công trình, không chỉ đến hết thời hạn bảo hành. Lý do là các khiếu nại liên quan đến nền móng, lún lệch hay nứt kết cấu thường xuất hiện nhiều năm sau khi đưa công trình vào sử dụng, và khi đó báo cáo khảo sát gốc là tài liệu đầu tiên mà mọi bên — từ đơn vị giám định đến tòa án hoặc trọng tài — sẽ yêu cầu xuất trình.

Mục 08Hỗ trợ pháp lý từ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn chuyên sâu cho doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI trong toàn bộ vòng đời dự án xây dựng: rà soát hồ sơ khảo sát và thiết kế dưới góc độ rủi ro pháp lý, soạn thảo và đàm phán điều khoản phân bổ rủi ro điều kiện công trường, xử lý khiếu nại phát sinh chi phí và đại diện giải quyết tranh chấp. Nếu doanh nghiệp đang chuẩn bị ký hợp đồng thi công hoặc EPC cho dự án triển khai sau ngày 01/7/2026, việc rà soát các điều khoản này theo Luật Xây dựng 2025 nên được thực hiện trước khi đặt bút ký. Tham khảo thêm dịch vụ luật sư xây dựng của HTIC.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.