Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng khi biến động giá vật liệu: cơ sở pháp lý, công thức và checklist

Biến động giá thép, xi măng, cát và nhân công luôn là rủi ro lớn nhất trong các dự án xây dựng kéo dài. Khi giá vật liệu tăng vọt, nhà thầu đứng trước nguy cơ lỗ nặng; ngược lại, chủ đầu tư lo ngại đội vốn. Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng là cơ chế pháp lý để chia sẻ và kiểm soát rủi ro này. Bài viết phân tích cơ sở pháp lý, các phương pháp điều chỉnh, công thức tính và checklist soạn thảo điều khoản điều chỉnh giá nhằm phòng ngừa tranh chấp.

Đối tượng áp dụng: chủ đầu tư, nhà thầu thi công, đơn vị tư vấn quản lý dự án trong các hợp đồng thi công xây dựng, hợp đồng EPC, hợp đồng tư vấn có yếu tố biến động giá.

Mục 01Cơ sở pháp lý về điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng được điều chỉnh chi tiết bởi Nghị định 37/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP. Đây là khung pháp lý nền tảng về nguyên tắc, phương pháp và điều kiện điều chỉnh giá hợp đồng. Bên cạnh đó, các bên cần lưu ý Luật Xây dựng (Luật 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026) và theo dõi các nghị định, thông tư hướng dẫn thay thế trong giai đoạn chuyển tiếp để áp dụng đúng văn bản còn hiệu lực tại thời điểm ký kết và thực hiện hợp đồng.

Nguyên tắc cốt lõi: việc điều chỉnh giá chỉ được thực hiện khi đã được thỏa thuận trong hợp đồng và thuộc trường hợp pháp luật cho phép. Hợp đồng trọn gói về nguyên tắc không điều chỉnh giá, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc thay đổi phạm vi công việc.

Mục 02Các loại giá hợp đồng và khả năng điều chỉnh

Mục 03Các trường hợp được điều chỉnh giá

Theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP), giá hợp đồng xây dựng được điều chỉnh trong các nhóm trường hợp chính:

• Biến động giá vật liệu, nhân công, máy thi công theo công thức điều chỉnh đã thỏa thuận.
• Thay đổi khối lượng công việc so với hợp đồng.
• Thay đổi phạm vi, thiết kế do yêu cầu của chủ đầu tư hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Bất khả kháng hoặc thay đổi chính sách, pháp luật ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí.

Quy tắc điều chỉnh khi khối lượng biến động trên 20%

Một nguyên tắc quan trọng đối với hợp đồng theo đơn giá: khi khối lượng thực tế tăng trên 20% so với khối lượng trong hợp đồng, đơn giá mới chỉ áp dụng cho phần khối lượng vượt quá 120%; khi khối lượng thực tế giảm trên 20%, các bên thỏa thuận đơn giá mới cho toàn bộ khối lượng thực hiện. Đây là điểm thường gây tranh cãi trong quyết toán nếu không quy định rõ trong hợp đồng.

Mục 04Công thức điều chỉnh giá theo biến động giá

Phương pháp phổ biến nhất là điều chỉnh bằng chỉ số giá hoặc giá vật liệu thực tế. Công thức điều chỉnh tổng quát theo hệ số:

Gtt = G0 × (a + b₁×I₁t/I₁0 + b₂×I₂t/I₂0 + … + bₙ×Iₙt/Iₙ0)

Trong đó:

• Gtt: giá trị thanh toán sau điều chỉnh.
• G0: giá trị gốc cần điều chỉnh.
• a: hệ số cố định không điều chỉnh (thường ứng với chi phí quản lý, lợi nhuận).
• b₁, b₂, …: tỷ trọng các yếu tố chi phí (vật liệu, nhân công, máy) trong giá, với a + Σbᵢ = 1.
• Iₜ, I₀: chỉ số giá tại thời điểm điều chỉnh và thời điểm gốc.

Nguồn chỉ số giá thường là chỉ số giá xây dựng do địa phương/Bộ Xây dựng công bố, hoặc giá vật liệu trên thông báo giá liên sở. Việc chọn nguồn dữ liệu giá phải được ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp.

Mục 05Tình huống thực tế

Tình huống: Nhà thầu A ký hợp đồng đơn giá điều chỉnh thi công phần thô một tòa nhà, thời gian 18 tháng. Sau 8 tháng, giá thép tăng mạnh. Hợp đồng có điều khoản điều chỉnh theo chỉ số giá vật liệu nhưng không nêu rõ nguồn công bố chỉ số và mốc thời gian gốc. Khi thanh toán, hai bên tranh cãi về việc lấy chỉ số của tháng nào, dẫn đến chậm quyết toán nhiều tháng.

Bài học: điều khoản điều chỉnh giá phải định lượng được — nêu rõ công thức, tỷ trọng, nguồn chỉ số, mốc thời gian gốc và kỳ điều chỉnh. Sự mơ hồ trong câu chữ là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến tranh chấp.

Mục 06Checklist soạn thảo điều khoản điều chỉnh giá

• Xác định rõ loại giá hợp đồng và phạm vi được điều chỉnh.
• Quy định công thức điều chỉnh, tỷ trọng các yếu tố chi phí (a, bᵢ).
• Chỉ định nguồn dữ liệu giá/chỉ số giá chính thức và cơ quan công bố.
• Ấn định mốc thời gian gốc và kỳ điều chỉnh (theo tháng/quý/đợt thanh toán).
• Quy định trần điều chỉnh hoặc cơ chế chia sẻ rủi ro khi biến động vượt ngưỡng.
• Thỏa thuận xử lý khối lượng phát sinh, khối lượng tăng/giảm trên 20%.
• Quy định hồ sơ, chứng từ chứng minh và quy trình xác nhận điều chỉnh.
• Điều khoản giải quyết tranh chấp (thương lượng, hòa giải, trọng tài/Tòa án).

Mục 07Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh giá khi giá vật liệu tăng không?

Về nguyên tắc không, trừ khi thay đổi phạm vi công việc, bất khả kháng hoặc thay đổi chính sách pháp luật theo thỏa thuận và quy định pháp luật.

Văn bản nào điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng?

Chủ yếu là Nghị định 37/2015/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP, cùng Luật Xây dựng và các thông tư hướng dẫn còn hiệu lực.

Khối lượng tăng trên 20% thì tính đơn giá thế nào?

Đơn giá mới (nếu có thỏa thuận) chỉ áp dụng cho phần khối lượng vượt quá 120% khối lượng hợp đồng.

Có nên đưa trần điều chỉnh giá vào hợp đồng không?

Nên, để kiểm soát rủi ro đội vốn cho chủ đầu tư và bảo đảm khả năng dự trù cho nhà thầu; mức trần cần được cân nhắc theo đặc thù dự án.

Mục 08Kết luận

Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng là công cụ chia sẻ rủi ro thiết yếu, nhưng chỉ phát huy hiệu quả khi điều khoản được soạn thảo chặt chẽ, định lượng và minh bạch. Một điều khoản mơ hồ có thể khiến cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu mắc kẹt trong tranh chấp quyết toán kéo dài.

HTIC Law Firm rà soát, soạn thảo và tư vấn điều khoản điều chỉnh giá, phòng ngừa và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng. Báo giá cố định theo từng dự án — liên hệ Hotline 0379 044 299.

Xem thêm: Chậm tiến độ và phạt vi phạm hợp đồng xây dựng, Hợp đồng EPC trong xây dựng và Dịch vụ tư vấn hợp đồng thi công xây dựng & FIDIC.