Miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2025: 8 trường hợp và nghĩa vụ thông báo khởi công từ 01/7/2026

Ngày 10/12/2025, Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, văn bản thay thế toàn diện Luật Xây dựng năm 2014 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Trong số những thay đổi đáng chú ý, chế định về giấy phép xây dựng — đặc biệt là các trường hợp được miễn giấy phép quy định tại Điều 43 — có ý nghĩa thực tiễn rất lớn đối với chủ đầu tư, nhà thầu và doanh nghiệp bất động sản. Việc một công trình có thuộc diện miễn phép hay không sẽ quyết định trực tiếp đến tiến độ khởi công, chi phí tuân thủ và mức độ rủi ro bị xử phạt, thậm chí bị buộc phá dỡ về sau.

Trên thực tế, không ít doanh nghiệp hiểu nhầm rằng “được miễn giấy phép” đồng nghĩa với “được tự do xây dựng”. Cách hiểu này tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng, bởi miễn giấy phép thực chất chỉ là miễn một thủ tục tiền kiểm của cơ quan nhà nước, trong khi toàn bộ nghĩa vụ về sự phù hợp quy hoạch, chất lượng thiết kế, an toàn chịu lực, phòng cháy chữa cháy và nghĩa vụ thông báo khởi công vẫn còn nguyên giá trị. Bài viết dưới đây phân tích bản chất pháp lý của quy định miễn giấy phép xây dựng theo Luật mới, làm rõ những điểm dễ nhầm lẫn và đưa ra khuyến nghị thực hành cho doanh nghiệp.

Mục 01Bản chất pháp lý của việc miễn giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là công cụ tiền kiểm mà Nhà nước sử dụng để kiểm soát sự phù hợp của công trình với quy hoạch, với các điều kiện về đất đai, thiết kế và an toàn trước khi công trình được khởi công. Khi pháp luật cho phép miễn giấy phép đối với một số nhóm công trình, mục tiêu là cắt giảm thủ tục hành chính cho những trường hợp mà rủi ro đã được kiểm soát bằng cơ chế khác hoặc mức độ ảnh hưởng đến cộng đồng là không đáng kể. Nói cách khác, miễn giấy phép là sự dịch chuyển từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, chứ không phải là sự xóa bỏ trách nhiệm tuân thủ pháp luật.

Hệ quả pháp lý của cách tiếp cận này rất quan trọng: chủ đầu tư thuộc diện miễn phép vẫn phải tự chịu trách nhiệm bảo đảm công trình phù hợp với quy hoạch được duyệt, đúng mục đích sử dụng đất, an toàn về kết cấu và đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Nếu sau này cơ quan quản lý hậu kiểm và phát hiện công trình vi phạm các điều kiện nền tảng đó, việc “đã được miễn giấy phép” không phải là căn cứ để miễn trừ trách nhiệm. Đây là lý do vì sao việc xác định chính xác một công trình có thực sự thuộc diện miễn phép hay không cần được rà soát cẩn trọng ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Mục 02Tám trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo Điều 43 Luật Xây dựng 2025

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, trước khi khởi công, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ tám nhóm công trình được miễn. Có thể khái quát tám nhóm này như sau:

• Công trình bí mật nhà nước; công trình khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt hoặc dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm; công trình tại khu vực đất quốc phòng, an ninh.
• Công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư.
• Công trình theo tuyến đi qua từ hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, hoặc theo tuyến nằm ngoài khu vực được định hướng phát triển đô thị đã được phê duyệt phương án tuyến.
• Công trình trên biển thuộc dự án ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không và công trình bảo đảm hoạt động bay.
• Công trình quảng cáo không thuộc diện phải cấp phép theo pháp luật quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
• Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (hoặc Báo cáo điều chỉnh) và đã được phê duyệt.
• Công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², không thuộc các khu vực quy hoạch được liệt kê tại điểm này.
• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong, hoặc cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp tuyến đường có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không thay đổi công năng, không ảnh hưởng kết cấu chịu lực và bảo đảm an toàn.

Trong tám nhóm trên, phần lớn liên quan đến công trình đặc thù do Nhà nước hoặc cơ quan có thẩm quyền quản lý. Đối với khối doanh nghiệp tư nhân và nhà đầu tư FDI, hai nhóm có giá trị thực tiễn cao nhất và cũng dễ gây tranh cãi nhất là nhóm thứ sáu (công trình đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi) và nhóm thứ bảy (công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ). Hai nhóm này xứng đáng được phân tích kỹ.

Mục 03Hai nhóm trường hợp doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý

Đối với nhóm công trình thuộc dự án đã được thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, logic của nhà làm luật là tránh trùng lặp kiểm tra. Khi một dự án đã trải qua bước thẩm định thiết kế cơ sở và Báo cáo nghiên cứu khả thi bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, thì sự phù hợp quy hoạch và các điều kiện an toàn cốt lõi về cơ bản đã được đánh giá. Vì vậy, việc yêu cầu chủ đầu tư xin thêm giấy phép xây dựng sẽ là một thủ tục thừa. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần lưu ý rằng việc miễn phép ở đây gắn chặt với phạm vi và nội dung đã được thẩm định, phê duyệt; nếu trong quá trình triển khai có điều chỉnh vượt ra ngoài nội dung đã thẩm định mà chưa được phê duyệt điều chỉnh, công trình có thể không còn thuộc diện miễn và phát sinh rủi ro về tính hợp pháp.

Nhóm thứ bảy về công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ thường gây nhầm lẫn nhất, bởi các điều kiện của nó mang tính cộng dồn chứ không phải lựa chọn. Một nhà ở riêng lẻ chỉ được miễn phép khi đồng thời thỏa mãn ba nhóm điều kiện: dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m², và không nằm trong các khu vực có yêu cầu quản lý quy hoạch, kiến trúc được liệt kê (như khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn theo quy hoạch chung, hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc). Chỉ cần vi phạm một điều kiện — ví dụ công trình nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc — thì nghĩa vụ xin giấy phép xây dựng vẫn phát sinh, bất kể quy mô nhỏ đến đâu.

Mục 04Ví dụ minh hoạ về ngưỡng “dưới 07 tầng và dưới 500 m²”

Để thấy rõ tính cộng dồn của các điều kiện, hãy xét một tình huống minh hoạ. Một hộ kinh doanh dự kiến xây nhà ở kết hợp văn phòng cho thuê quy mô 06 tầng, mỗi sàn 80 m², tổng diện tích sàn là 480 m², trên thửa đất nằm ngoài mọi khu vực quy hoạch có yêu cầu quản lý kiến trúc. Trường hợp này thỏa mãn cả ba điều kiện (dưới 07 tầng, dưới 500 m², ngoài khu vực quy hoạch), nên về nguyên tắc thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng. Tuy vậy, chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo khởi công trước khi thi công.

Ngược lại, nếu chủ đầu tư nâng diện tích mỗi sàn lên 90 m², tổng diện tích sàn trở thành 540 m², thì dù vẫn là 06 tầng, công trình đã vượt ngưỡng 500 m² và lập tức quay trở lại diện phải xin giấy phép xây dựng. Tương tự, nếu giữ nguyên 480 m² nhưng thửa đất lại nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc, công trình cũng không còn được miễn. Bài học rút ra là doanh nghiệp không nên chỉ nhìn vào quy mô tầng cao mà bỏ qua hai biến số còn lại; một sai sót nhỏ trong tính toán diện tích sàn hoặc trong việc tra cứu quy hoạch khu đất có thể khiến toàn bộ công trình rơi vào tình trạng xây dựng không phép.

Mục 05Miễn giấy phép không đồng nghĩa với miễn nghĩa vụ thông báo khởi công

Một điểm mấu chốt mà Luật Xây dựng 2025 nhấn mạnh là ngay cả khi được miễn giấy phép, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo khởi công đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương, theo phân cấp của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đây chính là cơ chế “hậu kiểm” thay thế cho thủ tục cấp phép: Nhà nước không kiểm tra trước, nhưng nắm được thông tin để giám sát trong và sau quá trình thi công. Một số ít trường hợp được loại trừ khỏi nghĩa vụ này, như công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp, cấp bách, công trình xây dựng tạm và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

Việc bỏ qua thông báo khởi công, dù công trình thuộc diện miễn phép, vẫn là hành vi vi phạm hành chính và có thể bị xử phạt. Đối với doanh nghiệp, hậu quả không chỉ dừng ở khoản tiền phạt mà còn ở chỗ hồ sơ pháp lý của dự án bị khiếm khuyết, gây khó khăn khi nghiệm thu, hoàn công, cấp giấy chứng nhận hoặc khi chuyển nhượng dự án về sau. Vì vậy, thông báo khởi công cần được xem là một bước bắt buộc trong quy trình tuân thủ, không phải thủ tục có thể tùy nghi bỏ qua.

Mục 06Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư theo Điều 46

Điều 46 Luật Xây dựng 2025 quy định rõ quyền và trách nhiệm của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy phép xây dựng. Về quyền, chủ đầu tư được yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải thích, hướng dẫn và thực hiện đúng quy định về cấp phép; được khiếu nại, khởi kiện, tố cáo hành vi vi phạm trong việc cấp phép; và được khởi công theo quy định của Luật. Những quyền này tạo cơ sở để doanh nghiệp chủ động bảo vệ lợi ích hợp pháp khi gặp tình trạng chậm trễ hoặc nhũng nhiễu trong quá trình cấp phép.

Về trách nhiệm, chủ đầu tư phải nộp đủ hồ sơ và chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung; bảo đảm tính hợp lệ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình trên đất; nộp lệ phí; thực hiện thông báo khởi công; và thi công đúng nội dung giấy phép. Trên thực tế, phần lớn tranh chấp và rủi ro xử phạt phát sinh từ việc thi công sai lệch so với hồ sơ hoặc kê khai không trung thực về quyền sử dụng đất. Do đó, việc kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý của đất và sự khớp đúng giữa thực địa với hồ sơ là yêu cầu sống còn đối với mọi dự án.

Mục 07Rủi ro pháp lý thường gặp và khuyến nghị của luật sư

Từ kinh nghiệm tư vấn các dự án xây dựng và bất động sản cho cả doanh nghiệp trong nước lẫn nhà đầu tư nước ngoài, rủi ro phổ biến nhất không nằm ở việc “không biết phải xin phép”, mà ở việc đánh giá sai liệu công trình có thuộc diện miễn phép hay không. Một dự án được tư vấn rằng “đã thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi nên khỏi xin phép”, nhưng sau đó lại điều chỉnh thiết kế vượt phạm vi đã duyệt, rất dễ rơi vào trạng thái xây dựng không phù hợp và bị xử lý. Tương tự, việc tự suy đoán khu đất “chắc là ngoài quy hoạch” mà không tra cứu chính thức tại cơ quan quản lý là nguồn cơn của nhiều vụ buộc phá dỡ đáng tiếc.

Khuyến nghị thực hành dành cho doanh nghiệp là: trước khi quyết định khởi công, hãy lập một bản đánh giá pháp lý xác định rõ công trình thuộc diện cấp phép hay miễn phép, kèm căn cứ cụ thể theo Điều 43; rà soát tính phù hợp quy hoạch của khu đất bằng văn bản chính thức; và trong mọi trường hợp miễn phép thuộc diện phải thông báo, hãy hoàn tất thủ tục thông báo khởi công trước ngày thi công. Đối với các dự án có yếu tố FDI hoặc quy mô lớn, việc để luật sư xây dựng tham gia ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư giúp khóa lại rủi ro pháp lý từ gốc, thay vì xử lý hậu quả khi công trình đã thành hình. Quý doanh nghiệp có thể tham khảo thêm dịch vụ luật sư xây dựng để được hỗ trợ chuyên sâu.

Mục 08Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Công trình được miễn giấy phép xây dựng thì có cần xin chấp thuận quy hoạch không? Việc miễn giấy phép không loại trừ nghĩa vụ bảo đảm công trình phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và đúng mục đích sử dụng đất. Nếu công trình nằm trong khu vực có yêu cầu quản lý quy hoạch, kiến trúc, rất có thể nó không còn thuộc diện miễn và doanh nghiệp vẫn phải tuân thủ các điều kiện về quy hoạch theo quy định.

Nhà ở riêng lẻ 06 tầng nhưng diện tích sàn 520 m² có được miễn giấy phép không? Không. Điều kiện về diện tích sàn dưới 500 m² và điều kiện về số tầng dưới 07 tầng phải được thỏa mãn đồng thời. Khi tổng diện tích sàn đạt 520 m², công trình đã vượt ngưỡng và thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng, bất kể chỉ có 06 tầng.

Doanh nghiệp quên gửi thông báo khởi công với công trình được miễn phép thì sao? Đây là hành vi vi phạm và có thể bị xử phạt hành chính, đồng thời gây khiếm khuyết hồ sơ pháp lý của dự án, ảnh hưởng đến nghiệm thu, hoàn công và các thủ tục sau này. Doanh nghiệp nên xem thông báo khởi công là bước bắt buộc và thực hiện trước thời điểm thi công.

Mục 09Hỗ trợ pháp lý từ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC chuyên sâu trong lĩnh vực Luật Xây dựng và Bất động sản, đồng hành cùng doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư FDI từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, xác định nghĩa vụ cấp phép hay miễn phép, đến kiểm soát tuân thủ trong suốt quá trình triển khai dự án. Với mỗi vụ việc hoặc dự án, HTIC cung cấp báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án, giúp doanh nghiệp chủ động về chi phí và kế hoạch pháp lý. Vui lòng liên hệ Hotline 0379 044 299 để được tư vấn cụ thể.