Tạm ứng hợp đồng xây dựng: mức tối thiểu, trần 30%, bảo lãnh và thu hồi theo Nghị định 37/2015 (sửa đổi)

Trong mọi hợp đồng xây dựng, dòng tiền là yếu tố quyết định sự sống còn của nhà thầu và tiến độ của chủ đầu tư. Khoản tạm ứng hợp đồng xây dựng chính là nguồn vốn mồi giúp nhà thầu huy động nhân lực, mua sắm vật tư, tập kết thiết bị và tổ chức công trường ngay từ những ngày đầu, khi khối lượng hoàn thành chưa đủ để được thanh toán. Tuy nhiên, đây cũng là khoản tiền tiềm ẩn rủi ro lớn nhất đối với chủ đầu tư: nếu tạm ứng quá cao mà không kiểm soát được tiến độ, nguy cơ thất thoát khi nhà thầu chậm trễ hoặc mất khả năng thực hiện là rất thực tế; ngược lại, nếu tạm ứng quá thấp, nhà thầu thiếu vốn lưu động, công trình đình trệ và kéo theo tranh chấp.

Đối với doanh nghiệp trong nước cũng như nhà đầu tư nước ngoài (FDI) đang triển khai dự án tại Việt Nam, việc hiểu đúng các giới hạn pháp lý về mức tạm ứng tối thiểu, trần tạm ứng, bảo lãnh tạm ứng và cơ chế thu hồi không chỉ là vấn đề kỹ thuật tài chính, mà còn là một công cụ phân bổ rủi ro đã được pháp luật ấn định. Bài viết phân tích khung pháp lý hiện hành theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP và Nghị định 35/2023/NĐ-CP), đặt trong bối cảnh Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.

Mục 01Bản chất pháp lý của khoản tạm ứng hợp đồng xây dựng

Theo Điều 18 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, tạm ứng hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí mà bên giao thầu ứng trước, không tính lãi suất, cho bên nhận thầu để thực hiện các công tác chuẩn bị cần thiết trước khi triển khai công việc theo hợp đồng. Bản chất pháp lý của khoản tiền này không phải là thanh toán cho khối lượng đã hoàn thành, mà là một khoản ứng trước có điều kiện và phải được hoàn lại, tức được thu hồi dần qua các lần thanh toán tiếp theo. Chính vì đặc tính “ứng trước nhưng phải hoàn lại” này, pháp luật đặt ra hàng loạt cơ chế kiểm soát nhằm bảo vệ bên giao thầu khỏi rủi ro mất vốn.

Một điểm thường bị bỏ qua trong thực tiễn là thời điểm được phép tạm ứng. Việc tạm ứng chỉ được thực hiện sau khi hợp đồng xây dựng đã có hiệu lực; riêng đối với hợp đồng thi công xây dựng, bên giao thầu còn phải có kế hoạch giải phóng mặt bằng theo đúng thỏa thuận và phải đã nhận được bảo lãnh tạm ứng (nếu thuộc trường hợp bắt buộc) tương ứng với giá trị tạm ứng. Nếu chủ đầu tư giải ngân tạm ứng trước khi đáp ứng các điều kiện này, khoản chi đó có thể bị xem là chi sai quy định khi quyết toán, đặc biệt nghiêm trọng với các dự án sử dụng vốn nhà nước.

Mục 02Phạm vi áp dụng: dự án vốn nhà nước, vốn tư nhân và FDI

Nghị định 37/2015/NĐ-CP (đã được sửa đổi) áp dụng bắt buộc đối với hợp đồng xây dựng thuộc các dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP). Đối với các dự án sử dụng vốn khác, bao gồm phần lớn dự án của doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp FDI, các quy định này mang tính khuyến khích áp dụng; các bên có quyền tự thỏa thuận mức tạm ứng trên cơ sở tự nguyện. Dù vậy, trên thực tế đây vẫn là bộ thước đo được sử dụng phổ biến nhất, bởi nó phản ánh thông lệ thị trường và là căn cứ thuyết phục khi xảy ra tranh chấp.

Kinh nghiệm tư vấn cho thấy nhiều doanh nghiệp FDI vốn quen với thông lệ quốc tế thường ấn định mức tạm ứng 10%–15% kèm bảo lãnh tạm ứng của ngân hàng. Khi soạn thảo hợp đồng theo pháp luật Việt Nam, việc viện dẫn rõ ràng các ngưỡng của Nghị định 37/2015/NĐ-CP giúp hai bên có một mặt bằng tham chiếu khách quan, giảm tranh cãi về việc mức tạm ứng nào là hợp lý và phù hợp tính chất gói thầu.

Mục 03Mức tạm ứng tối thiểu theo từng loại hợp đồng

Khoản 5 Điều 18 Nghị định 37/2015/NĐ-CP ấn định mức tạm ứng tối thiểu khác nhau theo loại hợp đồng và quy mô giá trị, nhằm bảo đảm nhà thầu có đủ vốn mồi tương xứng với tính chất công việc:

• Hợp đồng tư vấn: tối thiểu 15% giá trị hợp đồng nếu giá trị trên 10 tỷ đồng; 20% nếu giá trị đến 10 tỷ đồng.
• Hợp đồng thi công xây dựng công trình: tối thiểu 10% nếu giá trị trên 50 tỷ đồng; 15% nếu giá trị từ 10 đến 50 tỷ đồng; 20% nếu giá trị dưới 10 tỷ đồng.
• Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ, hợp đồng EC, EP, PC, EPC, chìa khóa trao tay và các loại hợp đồng xây dựng khác: tối thiểu 10% giá trị hợp đồng.

Cần nhấn mạnh rằng đây là mức sàn, nghĩa là trong phạm vi áp dụng bắt buộc, bên giao thầu không được tạm ứng thấp hơn các tỷ lệ này. Mục đích của quy định là chống lại tình trạng chủ đầu tư ép nhà thầu nhận tạm ứng quá ít, đẩy toàn bộ gánh nặng vốn lưu động sang nhà thầu và làm méo mó giá dự thầu. Đối với nhà thầu, hiểu rõ mức sàn còn giúp tính toán giá dự thầu hợp lý ngay từ khâu chuẩn bị hồ sơ.

Mục 04Trần tạm ứng 30% và những đánh đổi ít người để ý

Ở chiều ngược lại, để kiểm soát rủi ro thất thoát vốn, khoản 2 Điều 9 Nghị định 35/2023/NĐ-CP (sửa đổi khoản 5 Điều 18 Nghị định 37/2015/NĐ-CP) quy định mức tạm ứng không vượt quá 30% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký kết, bao gồm cả chi phí dự phòng nếu có. Trường hợp cần tạm ứng cao hơn 30%, phải được người quyết định đầu tư cho phép; riêng với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, mức cao hơn do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Hãy hình dung một tình huống cụ thể: một hợp đồng thi công xây dựng có giá trị 40 tỷ đồng. Theo mức sàn, nhà thầu được tạm ứng tối thiểu 15% (do giá trị nằm trong khoảng 10–50 tỷ đồng), tương đương 6 tỷ đồng. Nếu hai bên thỏa thuận tạm ứng tới trần 30%, khoản tạm ứng sẽ là 12 tỷ đồng. Pháp luật còn có một lưu ý quan trọng mà nhiều nhà thầu bỏ sót: phần giá trị hợp đồng tương ứng với mức tạm ứng vượt quá mức tạm ứng tối thiểu sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng. Trong ví dụ trên, phần 6 tỷ đồng vượt trên mức sàn (12 tỷ trừ 6 tỷ) sẽ bị khóa giá; nhà thầu nhận tiền sớm hơn nhưng đánh đổi bằng việc mất quyền điều chỉnh giá đối với phần khối lượng tương ứng. Đây là một sự đánh đổi cần cân nhắc rất kỹ trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng biến động mạnh.

Mục 05Bảo lãnh tạm ứng: chốt an toàn không được phép lỏng lẻo

Bảo lãnh tạm ứng là cơ chế bảo vệ quan trọng nhất đối với bên giao thầu. Theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 37/2015/NĐ-CP (được bổ sung bởi Nghị định 50/2021/NĐ-CP), đối với hợp đồng có giá trị tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, trước khi nhận tạm ứng, bên nhận thầu phải nộp bảo lãnh tạm ứng với giá trị và loại tiền tương đương khoản tạm ứng. Ngược lại, hợp đồng có giá trị tạm ứng từ 1 tỷ đồng trở xuống, hoặc hợp đồng theo hình thức tự thực hiện, thì không bắt buộc bảo lãnh.

Điểm tinh tế nằm ở thời hạn và giá trị của bảo lãnh. Thời gian hiệu lực của bảo lãnh tạm ứng phải kéo dài cho đến khi bên giao thầu thu hồi hết số tiền tạm ứng, và giá trị bảo lãnh được giảm dần tương ứng với phần tạm ứng đã thu hồi qua mỗi lần thanh toán. Trong trường hợp nhà thầu là liên danh, về nguyên tắc mỗi thành viên phải nộp bảo lãnh tương ứng với phần tạm ứng của mình, trừ khi các thành viên thỏa thuận để nhà thầu đứng đầu liên danh nộp bảo lãnh chung. Một sai sót phổ biến khiến chủ đầu tư mất quyền lợi là chấp nhận thư bảo lãnh có thời hạn cố định ngắn hơn tiến độ thu hồi tạm ứng; khi bảo lãnh hết hạn mà tạm ứng chưa thu hồi xong, chốt an toàn này gần như trở nên vô nghĩa.

Mục 06Thu hồi tạm ứng và những rủi ro thường gặp

Khoản tạm ứng phải được thu hồi dần qua các lần thanh toán khối lượng hoàn thành; việc thu hồi bắt đầu ngay từ lần thanh toán đầu tiên và kết thúc khi khối lượng hoàn thành đạt một tỷ lệ nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng. Mấu chốt là điều khoản thu hồi phải được quy định minh bạch: mỗi lần thanh toán sẽ khấu trừ bao nhiêu phần trăm để hoàn tạm ứng, và thời điểm phải hoàn tất thu hồi. Nếu hợp đồng im lặng về cơ chế này, tranh chấp gần như chắc chắn phát sinh khi quyết toán, bởi mỗi bên sẽ diễn giải theo hướng có lợi cho mình.

Rủi ro thường gặp nhất là tạm ứng đi trước nhưng khối lượng đi sau: nhà thầu nhận tạm ứng rồi chậm triển khai hoặc sử dụng vốn sai mục đích, dẫn đến số dư tạm ứng chưa thu hồi vượt xa giá trị công việc đã thực hiện. Lời khuyên của luật sư là chủ đầu tư nên gắn việc giải ngân tạm ứng với một kế hoạch sử dụng vốn cụ thể, yêu cầu nhà thầu báo cáo việc sử dụng, và duy trì bảo lãnh tạm ứng còn hiệu lực cho đến khi thu hồi hết. Về phía nhà thầu, cần thương lượng mức tạm ứng đủ lớn cho giai đoạn huy động ban đầu, nhưng tránh nhận tạm ứng vượt mức sàn một cách thiếu cân nhắc nếu dự báo giá vật liệu tăng, vì phần vượt sẽ bị khóa giá và bào mòn lợi nhuận.

Mục 07Lưu ý trong bối cảnh Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thay thế Luật Xây dựng năm 2014, với định hướng cải cách thủ tục, tích hợp khâu thẩm định thiết kế và cấp phép, đồng thời phân cấp mạnh hơn cho chính quyền địa phương. Trong giai đoạn chuyển tiếp, các nghị định hướng dẫn về hợp đồng xây dựng tiếp tục là căn cứ điều chỉnh trực tiếp đối với cơ chế tạm ứng, thanh toán và quyết toán cho đến khi có văn bản thay thế. Do đó, doanh nghiệp ký kết hợp đồng trong thời điểm giao thời cần rà soát kỹ điều khoản pháp luật áp dụng và điều khoản chuyển tiếp, tránh viện dẫn văn bản đã hết hiệu lực và bảo đảm hợp đồng vẫn vững về mặt pháp lý khi có thay đổi chính sách.

Mục 08Câu hỏi thường gặp

Tạm ứng hợp đồng xây dựng có bắt buộc phải có bảo lãnh không? Không phải mọi trường hợp. Bảo lãnh tạm ứng chỉ bắt buộc khi giá trị khoản tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng; với khoản tạm ứng từ 1 tỷ đồng trở xuống hoặc hợp đồng tự thực hiện thì không bắt buộc. Tuy nhiên, ngay cả khi không bắt buộc, chủ đầu tư vẫn nên cân nhắc yêu cầu bảo lãnh đối với nhà thầu mới hoặc dự án có rủi ro cao để bảo toàn vốn.

Dự án vốn tư nhân hoặc vốn FDI có buộc phải theo mức tạm ứng tối thiểu, tối đa nói trên không? Các ngưỡng bắt buộc áp dụng cho hợp đồng thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công và dự án PPP. Với dự án vốn khác, các bên được tự thỏa thuận, song nên tham chiếu các ngưỡng này như một chuẩn mực thị trường để bảo đảm tính hợp lý và thuận tiện khi giải quyết tranh chấp.

Vì sao tạm ứng cao lại có thể bất lợi cho nhà thầu? Vì phần giá trị tương ứng với mức tạm ứng vượt quá mức tối thiểu sẽ không được điều chỉnh giá kể từ thời điểm tạm ứng. Khi giá vật liệu tăng, nhà thầu đã khóa giá phần này sẽ không được bù đắp chênh lệch, làm giảm lợi nhuận thực tế của gói thầu.

Mục 09Hỗ trợ pháp lý từ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC chuyên sâu tư vấn pháp luật xây dựng và bất động sản cho doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI, từ rà soát và soạn thảo điều khoản tạm ứng, bảo lãnh, thanh toán trong hợp đồng thi công, EPC và tư vấn, đến phòng ngừa và giải quyết tranh chấp phát sinh trong suốt vòng đời dự án. Để được luật sư xây dựng đồng hành và kiểm soát rủi ro pháp lý ngay từ khâu ký kết hợp đồng, Quý doanh nghiệp vui lòng liên hệ HTIC. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.