Thẩm định dự án và thiết kế xây dựng theo Luật Xây dựng 2025: bỏ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở, rủi ro dịch chuyển về ai?

Trong suốt một thập kỷ áp dụng Luật Xây dựng 2014, “thẩm định” là từ khóa gây tốn kém thời gian bậc nhất trong chu trình đầu tư xây dựng: một dự án thông thường phải lần lượt đi qua thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, rồi tiếp tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công) trước khi xin giấy phép xây dựng. Mỗi vòng thẩm định là một lần chuẩn bị hồ sơ, chờ đợi ý kiến của cơ quan chuyên môn và chỉnh sửa theo yêu cầu, khiến tổng thời gian chuẩn bị đầu tư của không ít dự án kéo dài hơn cả thời gian thi công. Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, cùng Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết về quản lý hoạt động xây dựng, đã tái cấu trúc căn bản khâu này theo triết lý chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm.

Công ty Luật TNHH HTIC phân tích dưới đây những thay đổi cốt lõi của chế định thẩm định, tác động của chúng đến việc phân bổ rủi ro giữa chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn, cùng những điều chỉnh mà doanh nghiệp — đặc biệt là chủ đầu tư dự án bất động sản và doanh nghiệp FDI xây dựng nhà xưởng — nên thực hiện trong quy trình nội bộ của mình.

Mục 01Bãi bỏ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở: bước ngoặt của chu trình đầu tư

Thay đổi được cộng đồng doanh nghiệp chờ đợi nhất là Luật Xây dựng 2025 bãi bỏ thủ tục thẩm định của cơ quan nhà nước đối với thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở. Theo mô hình cũ, sau khi báo cáo nghiên cứu khả thi được thẩm định, chủ đầu tư vẫn phải trình thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công của nhiều loại công trình cho cơ quan chuyên môn về xây dựng xem xét lần thứ hai. Vòng thẩm định thứ hai này trên thực tế trùng lặp đáng kể với vòng thứ nhất về nội dung an toàn và tuân thủ quy chuẩn, trong khi trách nhiệm pháp lý về chất lượng thiết kế vốn dĩ đã thuộc về nhà thầu thiết kế và chủ đầu tư theo nguyên tắc “ai làm người đó chịu”.

Với quy định mới, sau khi dự án được chấp thuận ở bước nghiên cứu khả thi, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định và phê duyệt các bước thiết kế tiếp theo. Điều đó không có nghĩa là Nhà nước buông lỏng: đối với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn và lợi ích cộng đồng, thiết kế vẫn phải được tổ chức tư vấn đủ điều kiện năng lực thẩm tra về an toàn công trình và sự tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng, đồng thời công tác kiểm tra của cơ quan quản lý chuyển sang giai đoạn thi công và nghiệm thu. Nói cách khác, “cửa kiểm soát” không biến mất mà dịch chuyển: từ bàn giấy trước khi khởi công sang hiện trường trong và sau khi xây dựng.

Mục 02Hệ quả pháp lý: rủi ro dịch chuyển về phía chủ đầu tư và tư vấn

Cần đánh giá đúng bản chất của cải cách này: thủ tục giảm đi nhưng trách nhiệm không giảm, mà được phân bổ lại. Trước đây, khi thiết kế đã qua thẩm định của cơ quan nhà nước, chủ đầu tư ít nhiều có một “tấm khiên” tâm lý và pháp lý khi xảy ra sự cố hoặc tranh cãi về chất lượng. Từ 01/7/2026, kết quả thẩm định nội bộ và báo cáo thẩm tra của tư vấn trở thành tài liệu chịu trách nhiệm chính. Nếu công trình gặp sự cố do lỗi thiết kế, chuỗi trách nhiệm sẽ được truy theo hợp đồng: nhà thầu thiết kế chịu trách nhiệm về sản phẩm thiết kế, tổ chức thẩm tra chịu trách nhiệm về nội dung thẩm tra, và chủ đầu tư chịu trách nhiệm về quyết định phê duyệt của chính mình.

Hãy hình dung một tình huống thực tế: chủ đầu tư khu nhà xưởng cho thuê phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công do tư vấn lập, trong đó giải pháp móng được tính toán dựa trên số liệu khảo sát địa chất không đầy đủ. Nếu sau này nền xưởng lún vượt giới hạn, khách thuê khởi kiện đòi bồi thường, chủ đầu tư không còn có thể viện dẫn “thiết kế đã được Sở thẩm định” như trước. Khi đó, giá trị của bộ hợp đồng tư vấn — điều khoản về phạm vi công việc khảo sát, giới hạn trách nhiệm, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của nhà thầu thiết kế và tư vấn thẩm tra — trở thành phòng tuyến pháp lý duy nhất. Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy phần lớn hợp đồng tư vấn thiết kế hiện nay được ký theo mẫu cũ, mức giới hạn trách nhiệm thấp và không yêu cầu bảo hiểm nghề nghiệp tương xứng; đây là điểm doanh nghiệp cần đàm phán lại ngay khi chuyển sang cơ chế mới.

Mục 03Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và vai trò của Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Ở bước dự án, việc thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi vẫn được duy trì nhưng theo hướng tinh gọn đầu mối và rút ngắn nội dung trùng lặp với các thủ tục về quy hoạch, môi trường, phòng cháy chữa cháy. Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết hồ sơ, nội dung và thời hạn của từng đầu việc, đồng thời tiếp tục đẩy mạnh phân cấp cho địa phương phù hợp với mô hình chính quyền hai cấp vận hành từ 01/7/2025. Đối với doanh nghiệp, ý nghĩa thực tiễn nằm ở chỗ kế hoạch tổng thể của dự án cần được lập lại: những mốc thời gian trước đây dự phòng cho vòng thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở nay có thể cắt bỏ, nhưng bù lại phải bố trí thời gian và ngân sách cho thẩm tra độc lập, cho việc củng cố hồ sơ pháp lý nội bộ trước các đợt kiểm tra hậu kiểm.

Một điểm đáng lưu ý khác là sự liên thông giữa khâu thẩm định với các quy định mới về giấy phép xây dựng: khi diện miễn giấy phép được mở rộng cho công trình đã có quy hoạch chi tiết được duyệt, bộ hồ sơ thiết kế được phê duyệt đúng trình tự trở thành căn cứ pháp lý gần như duy nhất chứng minh tính hợp pháp của công trình. Hồ sơ ấy vì vậy phải được lập, lưu trữ và quản lý phiên bản một cách kỷ luật — bất kỳ sự thiếu nhất quán nào giữa bản vẽ phê duyệt và thực tế thi công đều có thể bị xử lý như hành vi xây dựng sai thiết kế trong các đợt hậu kiểm.

Mục 04Doanh nghiệp cần điều chỉnh quy trình nội bộ như thế nào?

Từ góc nhìn quản trị rủi ro, chúng tôi khuyến nghị doanh nghiệp thực hiện ba nhóm việc. Trước hết, xây dựng quy chế thẩm định và phê duyệt thiết kế nội bộ: xác định rõ cấp có thẩm quyền phê duyệt trong doanh nghiệp, tiêu chí lựa chọn tư vấn thẩm tra, luồng kiểm soát tài liệu và chữ ký số. Tiếp theo, rà soát và nâng cấp hệ thống hợp đồng tư vấn theo hướng mô tả phạm vi công việc chi tiết, gắn trách nhiệm với sản phẩm cụ thể, yêu cầu bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp và quy định cơ chế phối hợp khi cơ quan nhà nước kiểm tra hậu kiểm. Cuối cùng, đào tạo lại đội ngũ quản lý dự án về ranh giới mới giữa các thủ tục, bởi thói quen “chờ Sở thẩm định rồi mới làm tiếp” đã ăn sâu và có thể khiến dự án chậm một cách không cần thiết, trong khi ngược lại, tâm lý “không còn ai kiểm tra” lại dẫn thẳng đến vi phạm.

Đội ngũ luật sư xây dựng của HTIC hiện đang hỗ trợ nhiều chủ đầu tư thiết lập bộ quy trình chuyển tiếp này, từ soát xét hợp đồng tư vấn đến xây dựng ma trận trách nhiệm giữa các bên tham gia dự án theo khung pháp lý mới.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Dự án đã trình thẩm định thiết kế trước 01/7/2026 thì xử lý thế nào?

Về nguyên tắc chuyển tiếp, hồ sơ đã nộp trước thời điểm luật mới có hiệu lực thường được giải quyết theo quy định tại thời điểm nộp, trừ khi chủ đầu tư chủ động đề nghị áp dụng quy định mới có lợi hơn. Doanh nghiệp nên làm việc trực tiếp với cơ quan thụ lý để chốt phương án bằng văn bản, tránh tình trạng hồ sơ “treo” giữa hai cơ chế.

Bỏ thẩm định nhà nước thì có bắt buộc thuê thẩm tra độc lập không?

Không phải mọi công trình đều bắt buộc, nhưng công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng và dự án quy mô lớn, kỹ thuật phức tạp vẫn phải được thẩm tra về an toàn và sự tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn. Ngay cả khi không thuộc diện bắt buộc, việc thuê thẩm tra độc lập vẫn là biện pháp quản trị rủi ro đáng cân nhắc đối với hạng mục có giá trị lớn.

Ai chịu trách nhiệm cuối cùng nếu thiết kế được phê duyệt nội bộ có sai sót?

Trách nhiệm được phân định theo cả pháp luật và hợp đồng: nhà thầu thiết kế chịu trách nhiệm về chất lượng sản phẩm thiết kế, tư vấn thẩm tra chịu trách nhiệm trong phạm vi nội dung thẩm tra, còn chủ đầu tư chịu trách nhiệm về quyết định phê duyệt và về việc lựa chọn các nhà thầu đủ năng lực. Việc soạn thảo hợp đồng chặt chẽ ngay từ đầu quyết định khả năng truy đòi khi có thiệt hại.

Mục 06Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn toàn diện thủ tục đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng 2025: rà soát quy trình thẩm định — phê duyệt nội bộ, soạn thảo hợp đồng tư vấn thiết kế và thẩm tra, đại diện làm việc với cơ quan quản lý. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.