Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản tại Việt Nam: Phạm vi và điều kiện

Bất động sản luôn là lĩnh vực hấp dẫn với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Tuy nhiên, khác với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được kinh doanh bất động sản trong phạm vi giới hạn theo pháp luật. Việc hiểu đúng phạm vi được phép và điều kiện áp dụng là yếu tố then chốt để nhà đầu tư FDI, đặc biệt từ Nhật Bản và Hàn Quốc, triển khai dự án an toàn về pháp lý. Bài viết phân tích khung pháp lý theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15).

Mục 01Khung pháp lý áp dụng

Hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài hiện được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15), có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (thời điểm hiệu lực được điều chỉnh sớm hơn theo Luật số 43/2024/QH15, thay cho mốc 01/01/2025 dự kiến ban đầu). Luật này quy định về kinh doanh bất động sản; quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản; và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Mục 02Phạm vi kinh doanh của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Điều 10) phân định phạm vi kinh doanh bất động sản theo từng nhóm chủ thể. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có phạm vi hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước. Các hình thức kinh doanh bất động sản mà tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (thuộc diện phải đáp ứng điều kiện, thủ tục đầu tư như nhà đầu tư nước ngoài) thường được thực hiện bao gồm:

• Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước giao.
• Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để cho thuê; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đối với đất được Nhà nước cho thuê.
• Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh theo quy định.

Lưu ý quan trọng: khác với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được thực hiện một số hình thức kinh doanh có tính chất “mua đi bán lại” bất động sản có sẵn ở phạm vi rộng như chủ thể trong nước. Trọng tâm của nhà đầu tư nước ngoài là đầu tư tạo lập bất động sản (xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư hạ tầng), phù hợp với định hướng thu hút vốn đầu tư phát triển.

Mục 03Điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, phải đáp ứng các điều kiện chung theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, trong đó có:

• Thành lập doanh nghiệp theo quy định pháp luật và đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản.
• Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu theo quy định.
• Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện luật định (ví dụ nhà ở, công trình hình thành trong tương lai phải đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; công khai thông tin trước khi giao dịch).

Ngoài ra, do là nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp còn phải tuân thủ điều kiện tiếp cận thị trường, thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư và quy định pháp luật về đất đai áp dụng cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Mục 04Những rủi ro pháp lý thường gặp

1. Nhầm lẫn phạm vi được phép

Nhà đầu tư nước ngoài đôi khi giả định có thể kinh doanh bất động sản như chủ thể trong nước. Việc thực hiện hình thức không thuộc phạm vi được phép có thể dẫn tới giao dịch vô hiệu hoặc bị xử lý vi phạm.

2. Vướng mắc về hình thức sử dụng đất

Phạm vi kinh doanh gắn chặt với hình thức Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. Xác định sai hình thức sử dụng đất có thể khiến phương án kinh doanh không khả thi về pháp lý.

3. Thiếu điều kiện khi đưa bất động sản vào kinh doanh

Bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện (bảo lãnh, thông báo đủ điều kiện, công khai thông tin) là rủi ro pháp lý phổ biến.

Mục 05Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Nhà đầu tư nước ngoài có được kinh doanh bất động sản tại Việt Nam không?

Có, nhưng trong phạm vi giới hạn theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tập trung vào đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư hạ tầng, thay vì mua bán lại bất động sản có sẵn ở phạm vi rộng như chủ thể trong nước.

Luật nào điều chỉnh hoạt động này?

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15), có hiệu lực từ 01/8/2024, cùng các quy định pháp luật về đầu tư và đất đai áp dụng cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Doanh nghiệp FDI cần đáp ứng điều kiện gì?

Phải đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản chung (thành lập doanh nghiệp, bảo đảm tỷ lệ vốn/dư nợ, bất động sản đủ điều kiện giao dịch) và điều kiện tiếp cận thị trường, thủ tục đầu tư dành cho nhà đầu tư nước ngoài.

Mục 06HTIC đồng hành cùng nhà đầu tư

Xác định đúng phạm vi kinh doanh bất động sản được phép và cấu trúc dự án phù hợp là bước nền tảng để nhà đầu tư nước ngoài tránh rủi ro pháp lý. Công ty Luật TNHH HTIC hỗ trợ nhà đầu tư FDI đánh giá phạm vi được phép, cấu trúc phương án đầu tư, thẩm định pháp lý dự án và soạn thảo, rà soát hợp đồng kinh doanh bất động sản. Với kinh nghiệm phục vụ nhà đầu tư Nhật Bản và Hàn Quốc, HTIC sẵn sàng đồng hành trong từng bước triển khai.

Căn cứ pháp lý: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15), hiệu lực 01/8/2024 – Điều 10 và các quy định về điều kiện kinh doanh; Luật số 43/2024/QH15 về điều chỉnh thời điểm hiệu lực.