외국인 투자자의 베트남 부동산 사업: 2023년 부동산사업법상 범위와 조건

부동산은 늘 베트남 외국인 투자자에게 매력적인 분야입니다. 그러나 국내 조직·개인과 달리, 외국인투자 경제조직은 법률상 제한된 범위에서만 부동산 사업을 할 수 있습니다. 허용 범위와 적용 조건을 올바로 이해하는 것은 FDI 투자자, 특히 일본·한국 투자자가 법적으로 안전하게 프로젝트를 추진하기 위한 핵심입니다. 본 글은 2023년 부동산사업법(법률 제29/2023/QH15호)상 틀을 분석합니다.

Mục 01적용되는 법적 틀

외국인 투자자의 부동산 사업은 2023년 부동산사업법(법률 제29/2023/QH15호)으로 규율되며 2024년 8월 1일 시행되었습니다(시행 시점은 당초 예정된 2025년 1월 1일 대신 법률 제43/2024/QH15호로 앞당겨짐). 이 법은 부동산 사업, 사업상 조직·개인의 권리의무, 부동산 사업에 대한 국가 관리를 규정합니다.

Mục 02외국인투자 경제조직의 사업 범위

2023년 부동산사업법 제10조는 주체 구분별로 부동산 사업 범위를 정합니다. 외국인투자 경제조직은 국내 주체보다 범위가 좁습니다. 해당 조직(외국인 투자자로서 조건·투자절차 대상)이 통상 수행할 수 있는 부동산 사업 형태는 다음과 같습니다.

• 국가가 배정한 토지에 대해 매도·임대·리스구매를 위한, 토지사용권에 부속된 주택·건축물의 건설 투자.
• 임대용 주택·건축물의 건설 투자; 국가가 임대하는 토지에 대해 기술 인프라를 갖춘 토지사용권을 양도·임대·전대하기 위한 부동산 프로젝트 내 기술 인프라의 건설 투자.
• 규정에 따라 계속 건설 투자·사업을 위해 부동산 프로젝트의 전부 또는 일부를 양수.

중요 유의사항: 국내 주체와 달리, 외국인투자 경제조직은 국내 주체에게 허용되는 넓은 범위의 기존 부동산 ‘전매’ 형태를 수행할 수 없습니다. 외국인 투자자의 중점은 부동산의 창출(매도·임대·리스구매를 위한 건설, 인프라 투자)에 있으며, 이는 개발 자본 유치라는 방향에 부합합니다.

Mục 03부동산 사업 기업의 조건

외국인투자 기업을 포함한 부동산 사업 기업은 2023년 부동산사업법상 일반 조건을 충족해야 하며, 여기에는 다음이 포함됩니다.

• 법률에 따라 기업을 설립하고 부동산 사업 조건을 충족할 것.
• 규정에 따라 신용 잔액, 회사채 잔액, 자기자본 비율을 확보할 것.
• 사업에 제공하는 부동산이 법정 조건을 충족할 것(예: 장래 주택·건축물은 매도·리스구매 요건을 갖추고, 거래 전 정보를 공개).

또한 외국인 투자자이므로 기업은 투자법상 시장 진입 조건·투자절차 및 외국인투자 경제조직에 적용되는 토지법령도 준수해야 합니다.

Mục 04흔한 법적 리스크

1. 허용 범위 오해

외국인 투자자는 때때로 국내 주체처럼 부동산 사업이 가능하다고 가정합니다. 허용 범위 밖 형태의 수행은 거래 무효 또는 제재로 이어질 수 있습니다.

2. 토지 사용 형태 관련 문제

사업 범위는 국가의 토지 배정 또는 임대 여부와 밀접합니다. 토지 사용 형태를 잘못 판단하면 사업 방안이 법적으로 실행 불가능해질 수 있습니다.

3. 부동산을 사업에 제공할 때의 조건 미비

조건(보증, 적격 통지, 정보 공개)을 충족하기 전에 장래 주택을 매도·리스구매하는 것은 흔한 법적 리스크입니다.

Mục 05자주 묻는 질문(FAQ)

외국인 투자자는 베트남에서 부동산 사업을 할 수 있나요?

가능하나 2023년 부동산사업법상 제한된 범위에서이며, 국내 주체처럼 기존 부동산을 폭넓게 전매하기보다 매도·임대·리스구매를 위한 건설 투자와 인프라 투자에 중점이 있습니다.

어느 법률이 규율하나요?

2023년 부동산사업법(법률 제29/2023/QH15호, 2024년 8월 1일 시행) 및 외국인투자 경제조직에 적용되는 투자·토지법령입니다.

FDI 기업은 어떤 조건을 충족해야 하나요?

일반 부동산 사업 조건(설립, 자본·부채 비율, 거래 적격 부동산)과 외국인 투자자용 시장 진입 조건·투자절차입니다.

Mục 06HTIC가 함께합니다

허용 사업 범위를 올바로 획정하고 프로젝트 구조를 적절히 설계하는 것은 외국인 투자자가 법적 리스크를 피하기 위한 기초입니다. HTIC 로펌은 FDI 투자자의 허용 범위 평가, 투자 방안 설계, 법률 실사, 부동산 사업계약 작성·검토를 지원합니다. 일본·한국 투자자 지원 경험을 바탕으로 각 단계에서 함께합니다.

법적 근거: 2023년 부동산사업법(법률 제29/2023/QH15호, 2024년 8월 1일 시행) 제10조 및 사업 조건 규정; 시행 시점 조정에 관한 법률 제43/2024/QH15호.