外国投资者在越南从事房地产经营：2023年《房地产经营法》下的范围与条件

房地产一直是越南外国投资者青睐的领域。然而，与境内组织、个人不同，外商投资经济组织只能在法律规定的有限范围内从事房地产经营。正确理解获准范围与适用条件，是FDI投资者——尤其是日本和韩国投资者——在法律上安全推进项目的关键。本文解析2023年《房地产经营法》（第29/2023/QH15号法律）下的框架。

Mục 01适用的法律框架

外国投资者的房地产经营现由2023年《房地产经营法》（第29/2023/QH15号法律）规范，自2024年8月1日生效（生效时点依第43/2024/QH15号法律提前，替代原定的2025年1月1日）。该法规定房地产经营、经营中组织和个人的权利义务，以及房地产经营的国家管理。

Mục 02外商投资经济组织的经营范围

2023年《房地产经营法》第10条按主体类别划分房地产经营范围。外商投资经济组织的范围较境内主体更窄。此类组织（须按外国投资者满足条件与投资程序者）通常可从事的房地产经营形式包括：

• 就国家划拨的土地，投资建设与土地使用权相关的住房、建筑物用于出售、出租、租购。
• 投资建设用于出租的住房、建筑物；就国家出租的土地，投资建设房地产项目内的技术基础设施，以转让、出租、转租已具备技术基础设施的土地使用权。
• 受让房地产项目的全部或一部分，以依规定继续投资建设、经营。

重要提示：与境内主体不同，外商投资经济组织不得像境内主体那样在广泛范围内从事对既有房地产的”买进卖出”形式。外国投资者的重点在于创设房地产（建设用于出售、出租、租购；基础设施投资），契合吸引发展资本的导向。

Mục 03房地产经营企业的条件

包括外商投资企业在内的房地产经营企业，须满足2023年《房地产经营法》的一般条件，其中包括：

• 依法设立企业并满足房地产经营条件。
• 按规定确保信贷余额、企业债券余额与所有者权益的比例。
• 投入经营的房地产须满足法定条件（如未来住房、建筑物须具备出售、租购条件；交易前公开信息）。

此外，作为外国投资者，企业还须遵守《投资法》下的市场准入条件与投资程序，以及适用于外商投资经济组织的土地法律规定。

Mục 04常见法律风险

1. 误解获准范围

外国投资者有时假定可像境内主体一样从事房地产经营。实施不属于获准范围的形式，可能导致交易无效或被处理。

2. 用地形式方面的障碍

经营范围与国家划拨或出租土地密切相关。误判用地形式可能使经营方案在法律上不可行。

3. 投入经营时条件不足

在未满足条件（担保、合格通知、信息公开）时出售、租购未来住房，是常见的法律风险。

Mục 05常见问题（FAQ）

外国投资者可以在越南从事房地产经营吗？

可以，但须在2023年《房地产经营法》规定的有限范围内，重点为建设用于出售、出租、租购及基础设施投资，而非像境内主体那样广泛转售既有房地产。

由哪部法律规范？

2023年《房地产经营法》（第29/2023/QH15号法律，自2024年8月1日生效），以及适用于外商投资经济组织的投资与土地法律。

FDI企业须满足哪些条件？

须满足一般房地产经营条件（设立企业、资本/负债比例、房地产具备交易条件），以及面向外国投资者的市场准入条件与投资程序。

Mục 06HTIC与投资者同行

正确界定获准经营范围并合理搭建项目结构，是外国投资者规避法律风险的基础。HTIC律师事务所协助FDI投资者评估获准范围、搭建投资方案、开展项目法律尽职调查，并起草、复核房地产经营合同。凭借服务日本和韩国投资者的经验，HTIC愿在各环节与您同行。

法律依据：2023年《房地产经营法》（第29/2023/QH15号法律，2024年8月1日生效）第10条及经营条件相关规定；关于调整生效时点的第43/2024/QH15号法律。