Bắt buộc áp dụng BIM với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên từ 01/7/2026: doanh nghiệp cần chuẩn bị gì theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP?

Từ ngày 01/7/2026, một thay đổi có tính bước ngoặt trong quản lý hoạt động xây dựng tại Việt Nam chính thức có hiệu lực: các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên bắt buộc phải áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM – Building Information Modeling) ngay từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Quy định này được ghi nhận tại Nghị định số 217/2026/NĐ-CP ngày 19/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, văn bản hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (có hiệu lực cùng ngày 01/7/2026).

Đối với cộng đồng doanh nghiệp xây dựng, chủ đầu tư trong nước và nhà đầu tư FDI đang triển khai dự án tại Việt Nam, đây không đơn thuần là một yêu cầu kỹ thuật mới. Việc bắt buộc áp dụng BIM làm thay đổi cách lập dự án, cách tổ chức hồ sơ thiết kế, cách phối hợp giữa các nhà thầu và thậm chí cả cách cơ quan nhà nước thẩm định, cấp phép. Doanh nghiệp không chuẩn bị kịp có thể đối mặt với việc hồ sơ dự án bị trả lại, tiến độ pháp lý kéo dài và chi phí tuân thủ phát sinh ngoài dự kiến. Bài viết dưới đây của Công ty Luật TNHH HTIC phân tích nội dung quy định mới và những việc doanh nghiệp cần làm ngay.

Mục 01BIM là gì và vì sao pháp luật xây dựng Việt Nam bắt buộc áp dụng?

BIM là quy trình tạo lập, quản lý và khai thác mô hình số hóa chứa đựng toàn bộ thông tin của công trình trong suốt vòng đời dự án, từ khâu chuẩn bị đầu tư, thiết kế, thi công cho đến vận hành, bảo trì. Khác với bản vẽ hai chiều truyền thống vốn chỉ thể hiện hình học, mô hình BIM tích hợp đồng thời thông tin về kết cấu, cơ điện, vật liệu, khối lượng, tiến độ và chi phí. Nhờ đó, các bên tham gia dự án có thể phát hiện xung đột thiết kế ngay trên mô hình trước khi thi công, thay vì phải xử lý sai sót tốn kém ngoài công trường. Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn tại các dự án lớn ở Việt Nam cho thấy áp dụng BIM giúp giảm đáng kể sai khác khối lượng, rút ngắn thời gian phối hợp thiết kế và hạn chế tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư với nhà thầu.

Về mặt chính sách, việc bắt buộc áp dụng BIM không phải là quyết định đột ngột. Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt lộ trình áp dụng BIM trong hoạt động xây dựng tại Quyết định số 258/QĐ-TTg từ năm 2023, theo đó BIM được áp dụng bắt buộc trước hết với các công trình cấp I và cấp đặc biệt, sau đó mở rộng dần. Nghị định 217/2026/NĐ-CP là bước pháp điển hóa lộ trình này ở tầm nghị định, gắn với Luật Xây dựng 135/2025/QH15, và mở rộng diện bắt buộc tới công trình cấp II – nhóm chiếm tỷ trọng rất lớn trong các dự án dân dụng, công nghiệp và hạ tầng hiện nay. Nói cách khác, từ 01/7/2026, phần lớn các dự án quy mô trung bình trở lên đều nằm trong phạm vi điều chỉnh của nghĩa vụ này.

Mục 02Phạm vi bắt buộc: công trình nào, từ giai đoạn nào?

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ áp dụng BIM đặt ra đối với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, và điểm rất đáng chú ý là thời điểm bắt buộc áp dụng được xác định ngay từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật, tức là từ khâu chuẩn bị dự án chứ không phải đợi đến bước thiết kế triển khai. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư phải tính đến chi phí, nhân lực và yêu cầu BIM ngay khi lập tổng mức đầu tư và lựa chọn tư vấn lập dự án. Nếu hợp đồng tư vấn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi không quy định rõ nghĩa vụ xây dựng mô hình BIM, sản phẩm tư vấn có nguy cơ không đáp ứng điều kiện trình thẩm định.

Việc phân cấp công trình để xác định một công trình có thuộc cấp II trở lên hay không được thực hiện theo quy định về phân cấp công trình xây dựng hiện hành, dựa trên quy mô, tầm quan trọng và mức độ ảnh hưởng. Trên thực tế, một tòa nhà văn phòng hoặc chung cư cao khoảng trên dưới hai mươi tầng, một nhà xưởng công nghiệp quy mô lớn hay các công trình hạ tầng kỹ thuật quan trọng đều dễ dàng rơi vào cấp II trở lên. Doanh nghiệp FDI xây dựng nhà máy trong khu công nghiệp cần đặc biệt lưu ý rà soát cấp công trình ngay từ bước lập dự án, bởi nhiều nhà máy có dây chuyền sản xuất lớn sẽ thuộc diện bắt buộc áp dụng BIM dù chủ đầu tư quen với chuẩn quản lý dự án của nước xuất xứ.

Nghị định cũng dự liệu các ngoại lệ hợp lý. Người quyết định đầu tư được quyết định không áp dụng BIM đối với dự án đầu tư xây dựng công trình theo tuyến, dự án tại khu vực có tính chất đặc thù hoặc dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước, nhằm bảo đảm tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực hiện thực tế. Tuy nhiên, cần hiểu đây là quyền quyết định có điều kiện của người quyết định đầu tư chứ không phải quyền đương nhiên của chủ đầu tư; việc viện dẫn ngoại lệ cần được thể hiện rõ trong quyết định phê duyệt dự án để tránh rủi ro bị cơ quan thanh tra, kiểm toán chất vấn về sau.

Mục 03Giá trị pháp lý của hồ sơ BIM: mô hình số có thể thay bản vẽ giấy

Một nội dung có ý nghĩa cải cách lớn của Nghị định 217/2026/NĐ-CP là ghi nhận giá trị pháp lý của mô hình BIM. Theo đó, mô hình BIM được sử dụng thay thế hồ sơ thiết kế dưới dạng giấy và có giá trị pháp lý tương đương khi cơ quan quản lý nhà nước đã đáp ứng điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, nhân lực và công nghệ để tiếp nhận, khai thác. Đây là lần đầu tiên hành lang pháp lý cho phép thay thế trọn vẹn bản vẽ giấy bằng mô hình số trong quan hệ với cơ quan nhà nước, mở đường cho việc thẩm định, cấp giấy phép xây dựng và kiểm tra nghiệm thu trên môi trường điện tử.

Hệ quả pháp lý của quy định này rất đáng lưu tâm. Khi mô hình BIM có giá trị như hồ sơ thiết kế, mọi sai lệch giữa mô hình và thực tế thi công có thể trở thành căn cứ xác định vi phạm trật tự xây dựng hoặc vi phạm hợp đồng. Trong quan hệ hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, các bên cần thỏa thuận rõ phiên bản mô hình nào là phiên bản có giá trị ràng buộc, quy trình cập nhật mô hình khi phát sinh điều chỉnh thiết kế, trách nhiệm về tính chính xác của dữ liệu trong mô hình và quyền sở hữu trí tuệ đối với mô hình sau khi dự án kết thúc. Kinh nghiệm tư vấn của chúng tôi cho thấy tranh chấp về dữ liệu thiết kế thường phát sinh chính từ việc hợp đồng không quy định ai giữ quyền chỉnh sửa mô hình gốc và bên nào chịu trách nhiệm khi các phiên bản mô hình không thống nhất.

Mục 04Doanh nghiệp và chủ đầu tư cần chuẩn bị gì ngay từ bây giờ?

Trước hết, về mặt hợp đồng, toàn bộ hệ thống hợp đồng tư vấn và thi công cho các dự án khởi động từ nửa cuối năm 2026 cần được rà soát, bổ sung điều khoản BIM. Chủ đầu tư nên yêu cầu ban hành một phụ lục BIM (BIM Execution Plan) kèm theo hợp đồng, xác định tiêu chuẩn dữ liệu, mức độ chi tiết của mô hình theo từng giai đoạn, phần mềm sử dụng, quy trình phối hợp và cơ chế xử lý khi phát hiện xung đột thiết kế. Đối với dự án đang triển khai dở dang, cần đánh giá xem giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đã hoàn thành trước hay sau thời điểm 01/7/2026 để xác định đúng phạm vi nghĩa vụ áp dụng, tránh cả hai thái cực là bỏ sót nghĩa vụ hoặc phát sinh chi phí tuân thủ không cần thiết.

Thứ hai, về năng lực nội bộ, doanh nghiệp cần chuẩn bị nhân sự có kỹ năng BIM hoặc lựa chọn đơn vị tư vấn có kinh nghiệm triển khai thực tế. Ví dụ minh họa: một chủ đầu tư dự kiến xây dựng nhà xưởng cấp II với tổng mức đầu tư khoảng 300 tỷ đồng, chi phí xây dựng mô hình BIM và quản lý dữ liệu thường chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ trong tổng mức đầu tư, nhưng nếu không dự trù ngay từ đầu, khoản chi này sẽ phải xử lý bằng thủ tục điều chỉnh dự toán, kéo theo thời gian phê duyệt lại và ảnh hưởng dây chuyền đến tiến độ chọn thầu. Ngược lại, mô hình BIM được đầu tư bài bản có thể giúp phát hiện sớm xung đột giữa hệ kết cấu và hệ cơ điện, giảm chi phí sửa đổi ngoài công trường vốn thường lớn gấp nhiều lần chi phí điều chỉnh trên mô hình.

Thứ ba, về quản trị rủi ro pháp lý, cần theo dõi các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng về tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng BIM và điều kiện hạ tầng của từng địa phương, bởi mức độ sẵn sàng tiếp nhận hồ sơ BIM của cơ quan thẩm định ở các tỉnh, thành phố không đồng đều. Trong giai đoạn chuyển tiếp, phương án an toàn là chuẩn bị song song mô hình BIM và bộ hồ sơ truyền thống cho đến khi cơ quan tiếp nhận tại địa phương xác nhận đã đủ điều kiện làm việc hoàn toàn trên mô hình số. Doanh nghiệp có thể tham khảo thêm dịch vụ luật sư xây dựng của HTIC để được rà soát hồ sơ pháp lý dự án và hệ thống hợp đồng theo khung pháp luật mới.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Công trình cấp III, cấp IV có bắt buộc áp dụng BIM không?

Theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, nghĩa vụ bắt buộc hiện đặt ra với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên. Công trình cấp III, cấp IV chưa thuộc diện bắt buộc, song chủ đầu tư vẫn được khuyến khích áp dụng tự nguyện, đặc biệt khi dự án có nhiều hạng mục phối hợp phức tạp. Doanh nghiệp cũng nên lưu ý lộ trình mở rộng có thể tiếp tục trong các năm tới, nên việc xây dựng năng lực BIM từ sớm là khoản đầu tư có giá trị dài hạn.

Dự án đã phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi trước 01/7/2026 có phải làm lại theo BIM không?

Về nguyên tắc, văn bản quy phạm pháp luật không hồi tố bất lợi; dự án đã hoàn thành giai đoạn lập và phê duyệt trước thời điểm nghị định có hiệu lực thường được tiếp tục thực hiện theo quy định tại thời điểm phê duyệt, trừ khi điều khoản chuyển tiếp quy định khác. Tuy nhiên, từng tình huống cần đối chiếu cụ thể với điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Luật Xây dựng 135/2025/QH15, nhất là khi dự án điều chỉnh làm thay đổi quy mô, cấp công trình sau ngày 01/7/2026.

Chi phí áp dụng BIM được tính vào đâu?

Chi phí xây dựng và quản lý mô hình BIM là chi phí hợp pháp của dự án và cần được dự trù trong tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án. Việc xác định cụ thể theo hướng dẫn về quản lý chi phí đầu tư xây dựng hiện hành; chủ đầu tư nên yêu cầu tư vấn lập dự án tách bạch rõ khoản mục này để thuận lợi khi thẩm định và quyết toán.

Mục 06Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC đồng hành cùng chủ đầu tư, nhà thầu trong nước và doanh nghiệp FDI trong việc rà soát pháp lý dự án, soạn thảo và đàm phán hợp đồng xây dựng theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15 và các nghị định hướng dẫn mới. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.