Miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15: doanh nghiệp cần lưu ý gì từ 01/01/2026

Giấy phép xây dựng từ lâu được xem là “nút thắt” đầu tiên trong quá trình triển khai một dự án đầu tư có cấu phần xây dựng. Đối với doanh nghiệp trong nước và đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài (FDI), thời gian chờ cấp phép không chỉ là câu chuyện thủ tục hành chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải ngân, chi phí tài chính và cam kết với đối tác. Chính vì vậy, khi Quốc hội thông qua Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 ngày 10/12/2025, nội dung được cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhiều nhất là việc mở rộng đáng kể các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Một điểm cần lưu ý ngay từ đầu về hiệu lực: mặc dù Luật Xây dựng 135/2025 có hiệu lực toàn bộ từ ngày 01/7/2026 (thay thế Luật Xây dựng 2014), riêng khoản 2 và khoản 3 Điều 43 về giấy phép xây dựng lại được cho phép áp dụng sớm từ ngày 01/01/2026. Điều này có nghĩa là quy định về miễn giấy phép đã đi vào cuộc sống trước phần lớn các chương khác của Luật, và doanh nghiệp không thể chờ đến giữa năm 2026 mới rà soát lại hồ sơ pháp lý của mình.

Mục 01Bản chất pháp lý của giấy phép xây dựng và lý do cải cách

Giấy phép xây dựng, về bản chất, là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. Nó là công cụ để Nhà nước kiểm soát sự phù hợp của công trình với quy hoạch, với điều kiện an toàn và với các quy chuẩn kỹ thuật. Tuy nhiên, trong thực tiễn nhiều năm qua, việc yêu cầu cấp phép cho cả những công trình đã được thẩm định thiết kế kỹ lưỡng trong giai đoạn quyết định đầu tư đã tạo ra sự chồng lấn: cùng một nội dung được kiểm tra hai lần bởi hai thủ tục khác nhau.

Tinh thần cải cách của Luật Xây dựng 135/2025 là loại bỏ sự trùng lặp đó. Khi một công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định thiết kế, hoặc thuộc nhóm dự án có cơ chế quản lý đặc thù, thì việc tiếp tục đòi hỏi giấy phép xây dựng không còn nhiều ý nghĩa kiểm soát mà chỉ làm kéo dài thời gian. Miễn giấy phép trong bối cảnh này không phải là “buông lỏng quản lý” mà là chuyển trọng tâm kiểm soát sang khâu thẩm định thiết kế và hậu kiểm chất lượng thi công. Doanh nghiệp cần hiểu đúng bản chất này để không nhầm lẫn rằng miễn phép đồng nghĩa với miễn trừ trách nhiệm.

Mục 02Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo khoản 2 Điều 43

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 135/2025, nhóm công trình được miễn giấy phép bao gồm công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định của Luật; và công trình xây dựng tại khu vực đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh. Có thể thấy logic xuyên suốt: hoặc là công trình đã được kiểm soát bằng một cơ chế pháp lý khác chặt chẽ hơn, hoặc có tính chất đặc thù mà quy trình cấp phép thông thường không phù hợp.

Đối với khối doanh nghiệp sản xuất và FDI, nhóm đáng chú ý nhất là công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đầu tư đặc biệt. Nhiều dự án trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao khi đã trải qua thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và thẩm định thiết kế sẽ được hưởng cơ chế rút gọn này, giúp doanh nghiệp khởi công nhà xưởng sớm hơn nhiều so với trước đây. Tuy nhiên, việc xác định một dự án cụ thể có thực sự thuộc diện miễn phép hay không đòi hỏi phải đối chiếu chính xác giữa quyết định chấp thuận đầu tư, quy hoạch chi tiết và phân loại dự án, chứ không thể suy đoán chung chung.

Mục 03Điều kiện miễn phép đối với nhà ở riêng lẻ và công trình cấp IV

Một nội dung có ảnh hưởng rộng đến người dân và các nhà đầu tư bất động sản quy mô nhỏ là quy định miễn phép cho công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng và có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2, với điều kiện không nằm trong các khu vực chức năng, khu dân cư hay khu vực phát triển đô thị đã được xác định trong quy hoạch. Đây là quy định cần đọc rất thận trọng, bởi nó gồm hai lớp điều kiện: điều kiện về quy mô công trình (tầng cao, diện tích sàn) và điều kiện về vị trí (không thuộc khu vực đã có quy hoạch).

Nhiều chủ đầu tư chỉ nhìn vào tiêu chí quy mô mà bỏ qua tiêu chí vị trí, dẫn đến việc tự cho rằng mình được miễn phép trong khi lô đất lại nằm trong khu vực phát triển đô thị đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết. Trong trường hợp đó, công trình vẫn phải xin phép và việc khởi công không phép sẽ bị xử lý vi phạm hành chính, thậm chí buộc tháo dỡ phần xây dựng sai quy hoạch. Bản chất của điều kiện vị trí là để bảo đảm rằng ở những nơi Nhà nước đã có định hướng phát triển không gian rõ ràng, mọi công trình vẫn phải được kiểm soát bằng giấy phép.

Mục 04Hệ quả pháp lý khi hiểu sai phạm vi “miễn phép”: một tình huống minh họa

Giả sử một doanh nghiệp mua một thửa đất diện tích 300 m2 và dự kiến xây một khối văn phòng kết hợp kho 4 tầng, tổng diện tích sàn khoảng 480 m2. Nhìn vào con số, doanh nghiệp kết luận rằng công trình dưới 7 tầng, dưới 500 m2 sàn nên thuộc diện miễn phép và tiến hành khởi công. Vấn đề là thửa đất này nằm trong ranh giới một khu vực phát triển đô thị đã được phê duyệt quy hoạch phân khu. Khi đó, điều kiện về vị trí không được thỏa mãn và toàn bộ lập luận “miễn phép” sụp đổ.

Hệ quả kéo theo rất nặng nề. Công trình bị coi là xây dựng không có giấy phép, doanh nghiệp phải chịu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, bị buộc dừng thi công và có thể phải điều chỉnh hoặc tháo dỡ phần công trình không phù hợp quy hoạch. Nghiêm trọng hơn, công trình không phép sẽ vướng mắc khi hoàn công, khi đăng ký tài sản gắn liền với đất, và khi thế chấp vay vốn ngân hàng. Một sai lầm ở khâu đọc điều kiện miễn phép do đó có thể làm đình trệ cả kế hoạch tài chính của dự án. Tình huống này cho thấy vì sao việc rà soát pháp lý trước khi khởi công quan trọng hơn nhiều so với chi phí bỏ ra để thực hiện nó.

Mục 05Những rủi ro thường gặp và khuyến nghị của luật sư

Từ thực tiễn tư vấn, Công ty Luật TNHH HTIC nhận thấy các rủi ro phổ biến nhất không nằm ở việc doanh nghiệp cố tình vi phạm, mà ở việc đánh giá sai phạm vi áp dụng của quy định miễn phép. Ba nhóm rủi ro nổi bật là: xác định sai loại và cấp công trình; bỏ sót điều kiện về vị trí trong quy hoạch; và nhầm lẫn giữa “miễn giấy phép xây dựng” với “miễn nghĩa vụ tuân thủ quy chuẩn, thẩm định thiết kế và quản lý chất lượng”. Cần nhấn mạnh rằng ngay cả khi được miễn phép, chủ đầu tư vẫn phải bảo đảm công trình phù hợp quy hoạch, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật và chịu trách nhiệm về an toàn.

Khuyến nghị thực tế là trước mỗi lần khởi công, doanh nghiệp nên thực hiện một bước kiểm tra pháp lý gồm các nội dung: đối chiếu vị trí thửa đất với quy hoạch đã được phê duyệt; xác định chính xác cấp và quy mô công trình theo quy định phân cấp; kiểm tra dự án có thuộc nhóm đầu tư đặc biệt hay không; và lưu giữ đầy đủ hồ sơ thẩm định thiết kế làm căn cứ chứng minh khi hậu kiểm. Việc chuẩn bị một hồ sơ chứng minh quyền được miễn phép cũng quan trọng không kém việc xin phép, bởi khi cơ quan chức năng kiểm tra, doanh nghiệp phải chứng minh được cơ sở pháp lý cho việc mình không xin phép.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, thêm một lưu ý là sự khác biệt giữa thủ tục đầu tư và thủ tục xây dựng. Việc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không đương nhiên đồng nghĩa với việc được miễn giấy phép xây dựng; hai hệ thống thủ tục vận hành theo các đạo luật khác nhau và cần được đánh giá riêng. Vai trò của luật sư ở đây là kết nối hai lớp thủ tục để bảo đảm dự án không bị “hở” pháp lý ở bất kỳ khâu nào.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Công trình được miễn giấy phép xây dựng thì có phải tuân thủ quy hoạch không? Có. Miễn giấy phép chỉ là miễn một thủ tục hành chính, không miễn nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch, quy chuẩn kỹ thuật, quy định về an toàn và bảo vệ môi trường. Công trình xây sai quy hoạch dù được miễn phép vẫn bị xử lý vi phạm.

Quy định miễn phép có hiệu lực từ khi nào? Luật Xây dựng 135/2025 có hiệu lực toàn bộ từ 01/7/2026, nhưng khoản 2 và khoản 3 Điều 43 về giấy phép xây dựng được áp dụng sớm từ 01/01/2026. Do đó doanh nghiệp cần rà soát ngay từ đầu năm 2026.

Làm sao chứng minh công trình của tôi thuộc diện được miễn phép? Cần chuẩn bị bộ hồ sơ đối chiếu vị trí đất với quy hoạch, phân loại cấp công trình, tài liệu thẩm định thiết kế và (nếu có) quyết định thuộc nhóm dự án đầu tư đặc biệt. Đây là căn cứ để giải trình khi cơ quan chức năng hậu kiểm.

Mục 07HTIC đồng hành cùng doanh nghiệp trong pháp lý xây dựng

Việc xác định đúng phạm vi miễn giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng 135/2025 là bước sàng lọc rủi ro đầu tiên nhưng có ảnh hưởng dây chuyền đến toàn bộ vòng đời dự án. Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ rà soát pháp lý điều kiện khởi công, đánh giá diện miễn phép và chuẩn bị hồ sơ giải trình cho doanh nghiệp trong nước và FDI trong lĩnh vực luật sư xây dựng. Với kinh nghiệm chuyên sâu về Luật Xây dựng và bất động sản, chúng tôi giúp khách hàng khởi công đúng luật, đúng tiến độ và kiểm soát được rủi ro pháp lý.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.