Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024: phân biệt hai cơ chế tiếp cận đất

Một trong những thay đổi căn bản nhất của Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024) là việc thu hẹp đáng kể các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không thông qua cạnh tranh và xác lập đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như hai cơ chế chủ đạo để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất thực hiện dự án. Đối với nhà đầu tư trong nước và FDI, hiểu rõ sự khác biệt giữa hai cơ chế này có ý nghĩa chiến lược, bởi nó quyết định cách thức, chi phí và xác suất tiếp cận được đất sạch để triển khai dự án.

Hai cơ chế này được quy định lần lượt tại Điều 125 về đấu giá quyền sử dụng đất và Điều 126 về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Mặc dù cùng hướng tới mục tiêu minh bạch và tối ưu nguồn lực đất đai, hai cơ chế lại áp dụng cho những tình huống khác nhau và đặt ra điều kiện khác nhau. Bài viết phân tích bản chất, điều kiện và hàm ý chiến lược của từng cơ chế.

Mục 01Vì sao Luật Đất đai 2024 ưu tiên cơ chế cạnh tranh

Trước đây, một phần đáng kể đất cho dự án được giao, cho thuê theo cơ chế chỉ định, dẫn tới nguy cơ định giá thấp, thất thoát nguồn lực và thiếu minh bạch. Luật Đất đai 2024 chuyển trọng tâm sang cơ chế cạnh tranh, coi đấu giá và đấu thầu là phương thức mặc định để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất cho mục đích thương mại. Triết lý đằng sau là để thị trường xác lập giá trị thật của quyền sử dụng đất và lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, qua đó vừa chống thất thoát ngân sách, vừa nâng chất lượng dự án.

Hệ quả thực tiễn là doanh nghiệp không còn dễ dàng có được đất qua đề xuất và xin chấp thuận như trước, mà phải tham gia một cuộc cạnh tranh công khai. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư chuẩn bị kỹ về năng lực tài chính, hồ sơ pháp lý và chiến lược dự thầu, đồng thời đánh giá đúng cơ chế nào sẽ áp dụng cho khu đất mình nhắm tới.

Mục 02Đấu giá quyền sử dụng đất theo Điều 125

Đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần đối với những khu đất đã “sạch”, nghĩa là đã hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường. Theo Điều 125, để đưa ra đấu giá, khu đất phải đáp ứng các điều kiện như đã được thu hồi và hoàn tất bồi thường, nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được phê duyệt cho mục đích đấu giá, có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, và có phương án đấu giá được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đặc trưng của đấu giá là cạnh tranh chủ yếu bằng giá: ai trả giá cao nhất và đáp ứng điều kiện sẽ trúng. Vì đất đã sạch, nhà đầu tư trúng đấu giá có thể triển khai nhanh, nhưng đổi lại phải chuẩn bị năng lực tài chính mạnh để cạnh tranh về giá và nộp tiền theo tiến độ. Cơ chế này phù hợp với các khu đất Nhà nước đã chủ động tạo lập quỹ.

Mục 03Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 126

Khác với đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Điều 126 áp dụng cho các dự án có sử dụng đất mà tại thời điểm đấu thầu đất chưa được giải phóng mặt bằng, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đưa vào danh mục đấu thầu. Điều kiện để tổ chức đấu thầu bao gồm việc khu đất nằm trong danh mục dự án đấu thầu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 được phê duyệt, cùng các điều kiện khác theo pháp luật về đấu thầu.

Điểm mấu chốt là đấu thầu không chỉ cạnh tranh bằng giá mà còn bằng năng lực và phương án thực hiện dự án. Nhà đầu tư trúng thầu sẽ chịu trách nhiệm ứng vốn và phối hợp thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, nên cơ chế này đòi hỏi năng lực tổng thể cao hơn và thời gian triển khai dài hơn do còn khâu giải phóng mặt bằng. Đổi lại, đấu thầu mở ra cơ hội tiếp cận những khu đất quy mô lớn mà Nhà nước chưa thể tự giải phóng.

Mục 04Ví dụ minh họa lựa chọn cơ chế phù hợp

Giả sử một doanh nghiệp FDI muốn phát triển một khu đô thị. Nếu địa phương đã có một khu đất sạch khoảng 5 ha, đủ điều kiện và được đưa ra đấu giá, doanh nghiệp chỉ cần chuẩn bị năng lực tài chính để cạnh tranh giá và có thể nhận đất triển khai ngay sau khi trúng. Ngược lại, nếu khu đất mục tiêu là một vùng rộng hàng chục ha còn vướng giải phóng mặt bằng và được tỉnh đưa vào danh mục đấu thầu, doanh nghiệp phải tham gia đấu thầu với hồ sơ năng lực và phương án đầu tư bài bản, đồng thời chuẩn bị nguồn lực và lộ trình cho công tác bồi thường kéo dài. Việc xác định đúng cơ chế áp dụng ngay từ đầu giúp doanh nghiệp phân bổ nguồn lực và kỳ vọng tiến độ một cách thực tế.

Mục 05Khuyến nghị của luật sư

Công ty Luật TNHH HTIC khuyến nghị nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp FDI, nghiên cứu kỹ kế hoạch sử dụng đất và danh mục dự án đấu giá, đấu thầu của địa phương để chủ động lên kế hoạch tiếp cận đất; đồng thời rà soát điều kiện tham gia và chuẩn bị hồ sơ năng lực, tài chính phù hợp với từng cơ chế. Vì cả hai cơ chế đều có nhiều bước thủ tục và điều kiện tích lũy, việc tham vấn pháp lý sớm giúp tránh rủi ro bị loại do hồ sơ chưa đáp ứng. Quý khách có thể tham khảo dịch vụ luật sư bất động sản của HTIC.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Doanh nghiệp FDI có được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không? Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia đấu giá, đấu thầu để tiếp cận đất thực hiện dự án trong phạm vi và điều kiện mà pháp luật đất đai và đầu tư cho phép. Tuy nhiên, hình thức sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ có thể khác với nhà đầu tư trong nước, nên cần đánh giá kỹ trước khi tham gia.

Khi nào áp dụng đấu giá, khi nào áp dụng đấu thầu? Nói ngắn gọn, đấu giá áp dụng cho đất đã sạch và cạnh tranh chủ yếu bằng giá; đấu thầu áp dụng cho dự án có sử dụng đất chưa giải phóng mặt bằng, được đưa vào danh mục đấu thầu và cạnh tranh bằng cả năng lực lẫn phương án thực hiện. Việc xác định chính xác phụ thuộc vào hiện trạng pháp lý của khu đất và quyết định của địa phương.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299. Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn chiến lược tiếp cận đất, chuẩn bị hồ sơ đấu giá, đấu thầu cho doanh nghiệp trong nước và FDI.