Điều kiện kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023: vốn chủ sở hữu 20%/15% và tỷ lệ nợ

Nhiều doanh nghiệp cho rằng chỉ cần đăng ký thêm ngành nghề kinh doanh bất động sản là có thể tự do mua đi bán lại nhà đất hay triển khai dự án. Thực tế pháp lý phức tạp hơn nhiều. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ 01/8/2024) siết chặt điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, đặc biệt là yêu cầu về vốn chủ sở hữu khi thực hiện dự án. Việc không đáp ứng đúng các điều kiện này có thể khiến giao dịch bị vô hiệu, dự án không được chấp thuận, hoặc doanh nghiệp bị xử phạt — những hệ quả tốn kém hơn nhiều so với chi phí tuân thủ ngay từ đầu.

Bài viết phân tích điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, làm rõ yêu cầu thành lập doanh nghiệp, ngưỡng vốn chủ sở hữu 20% và 15%, giới hạn về tỷ lệ nợ, cũng như ngoại lệ dành cho hoạt động quy mô nhỏ.

Mục 01Vì sao pháp luật đặt điều kiện chặt với kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực có đặc thù huy động vốn lớn từ khách hàng, thường là tiền mua nhà hình thành trong tương lai, và có tác động sâu rộng đến thị trường tài chính, đất đai. Khi một chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính triển khai dự án bằng phần lớn tiền của người mua rồi không hoàn thành, hậu quả không chỉ dừng ở hai bên hợp đồng mà lan ra cả xã hội. Vì vậy, pháp luật xác định kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đặt ra những rào cản tối thiểu về tư cách pháp lý và năng lực tài chính để sàng lọc chủ thể tham gia.

Hiểu được logic này giúp doanh nghiệp nhìn nhận các điều kiện không phải như thủ tục gây khó, mà như bộ khung bảo vệ chính uy tín và sự an toàn pháp lý của mình. Một doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ điều kiện sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi xin chấp thuận chủ trương đầu tư, huy động vốn và giao dịch với đối tác, ngân hàng.

Mục 02Yêu cầu chung: phải thành lập doanh nghiệp

Theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Điều này chấm dứt tình trạng cá nhân hành nghề tự do, mua bán bất động sản mang tính kinh doanh mà không có pháp nhân đứng sau chịu trách nhiệm.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không được đang trong thời gian bị cấm kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của tòa án hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đây là điều kiện về tư cách, bảo đảm rằng chủ thể tham gia thị trường không phải là đơn vị đang bị chế tài.

Mục 03Ngưỡng vốn chủ sở hữu 20% và 15% khi thực hiện dự án

Điểm đáng chú ý nhất và thường bị bỏ sót là yêu cầu về vốn chủ sở hữu đối với doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản. Theo Điều 9, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta, và không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên. Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án.

Để hình dung cụ thể, giả sử một dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất 10 héc-ta với tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng. Vì diện tích dưới 20 héc-ta, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 200 tỷ đồng, tức 20% tổng vốn đầu tư. Nếu cũng dự án 1.000 tỷ đồng nhưng quy mô đất từ 20 héc-ta trở lên, mức tối thiểu là 150 tỷ đồng, tức 15%. Nếu doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu 100 tỷ đồng, họ chưa đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án đó và cần tăng vốn hoặc tìm phương án hợp tác trước khi xin chấp thuận.

Bên cạnh ngưỡng vốn, Luật còn yêu cầu bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu. Quy định này nhằm ngăn tình trạng doanh nghiệp vốn mỏng nhưng vay nợ chồng chất để ôm dự án, tạo rủi ro dây chuyền khi thị trường biến động. Từ góc độ luật sư, doanh nghiệp nên đánh giá đồng thời cả hai chỉ tiêu — vốn chủ sở hữu và tỷ lệ đòn bẩy — ngay từ khi lập kế hoạch tài chính cho dự án, thay vì để phát hiện thiếu điều kiện khi hồ sơ đã nộp.

Mục 04Ngoại lệ cho hoạt động quy mô nhỏ

Không phải mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều buộc phải thành lập doanh nghiệp. Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định một ngoại lệ quan trọng: cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật. Đây là điểm cân bằng giữa việc siết quản lý thị trường chuyên nghiệp và việc không hình sự hóa hay hành chính hóa quá mức các giao dịch dân sự thông thường của người dân.

Tuy nhiên, ranh giới giữa “quy mô nhỏ” và hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp phải tuân thủ tiêu chí do pháp luật và văn bản hướng dẫn xác định, và doanh nghiệp, cá nhân không nên tự suy diễn để né tránh nghĩa vụ. Việc một cá nhân liên tục mua bán nhiều bất động sản với tính chất kinh doanh nhưng núp bóng “giao dịch cá nhân” tiềm ẩn rủi ro bị truy thu thuế và xử lý về hành vi kinh doanh không đúng quy định.

Mục 05Lời khuyên thực tiễn từ luật sư

Đối với doanh nghiệp đang chuẩn bị bước vào lĩnh vực bất động sản, việc đầu tiên nên làm là rà soát tổng thể tư cách pháp lý và cấu trúc tài chính so với các điều kiện của Điều 9, đặc biệt là ngưỡng vốn chủ sở hữu ứng với quy mô dự án dự kiến. Đối với nhà đầu tư FDI, cần lưu ý rằng ngoài điều kiện của Luật Kinh doanh bất động sản, còn phải tuân thủ quy định về đầu tư và về quyền tiếp cận đất đai của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nên bài toán điều kiện thường phức tạp hơn doanh nghiệp trong nước.

Sự chuẩn bị bài bản về điều kiện không chỉ giúp hồ sơ được chấp thuận suôn sẻ mà còn là nền tảng để doanh nghiệp huy động vốn và bán hàng hợp pháp về sau. Quý doanh nghiệp có thể tham khảo thêm dịch vụ luật sư bất động sản của HTIC để được tư vấn phù hợp với từng mô hình dự án.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Doanh nghiệp có ngành nghề khác muốn làm thêm bất động sản thì cần gì? Doanh nghiệp cần bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản và phải đáp ứng các điều kiện của Điều 9, đặc biệt là điều kiện về vốn chủ sở hữu và tỷ lệ nợ khi thực hiện dự án. Chỉ đăng ký ngành nghề mà không đủ năng lực tài chính thì vẫn chưa đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án.

Vốn chủ sở hữu 20% được xác định tại thời điểm nào? Yêu cầu về vốn chủ sở hữu được xem xét khi doanh nghiệp thực hiện dự án, gắn với thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư. Doanh nghiệp cần chứng minh năng lực vốn bằng báo cáo tài chính và tài liệu hợp lệ, nên việc chuẩn bị hồ sơ tài chính minh bạch từ sớm là rất quan trọng.

Cá nhân bán một vài lô đất của mình có bị coi là kinh doanh bất động sản không? Việc chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu của cá nhân mang tính dân sự thông thường thì không đương nhiên bị coi là kinh doanh. Tuy nhiên, nếu hoạt động có tính thường xuyên, liên tục và nhằm mục đích sinh lợi ở mức được xác định là kinh doanh, cá nhân phải tuân thủ nghĩa vụ tương ứng, ít nhất là kê khai và nộp thuế.

Mục 07Hỗ trợ pháp lý từ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn cho doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư FDI về điều kiện gia nhập thị trường bất động sản, cấu trúc vốn và pháp nhân dự án, cũng như hoàn thiện hồ sơ đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.