Luật Xây dựng 2025 (135/2025/QH15) có hiệu lực từ 01/7/2026: những điểm mới doanh nghiệp và chủ đầu tư cần chuẩn bị

Ngày 01/7/2026 là một mốc pháp lý quan trọng đối với toàn ngành xây dựng Việt Nam: Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, được Quốc hội khóa XV thông qua tại Kỳ họp thứ 10 ngày 10/12/2025, chính thức có hiệu lực và thay thế Luật Xây dựng số 50/2014/QH13. Đây không đơn thuần là một lần sửa đổi kỹ thuật, mà là một bước tái cấu trúc tư duy quản lý hoạt động xây dựng theo hướng phân cấp mạnh cho địa phương, cắt giảm thủ tục và chuyển trọng tâm từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”. Với các doanh nghiệp xây dựng, chủ đầu tư trong nước và đặc biệt là nhà đầu tư FDI, việc nắm bắt sớm những thay đổi này là điều kiện để không bị động khi luật mới và Nghị định 217/2026/NĐ-CP cùng có hiệu lực.

Một điểm cần lưu ý ngay từ đầu là hiệu lực không đồng nhất của các điều khoản. Luật có hiệu lực chung từ 01/7/2026, nhưng một số nội dung mang tính nền tảng cho việc chuyển đổi cơ chế quản lý đã có hiệu lực sớm từ 01/01/2026, bao gồm khoản 2 và khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95. Doanh nghiệp đang triển khai dự án trong giai đoạn giao thời cần xác định chính xác từng thủ tục của mình rơi vào thời điểm áp dụng nào để tránh áp dụng nhầm quy định cũ.

Mục 01Phân cấp thẩm quyền: cơ hội rút ngắn thời gian nhưng đòi hỏi hồ sơ chỉn chu hơn

Tinh thần xuyên suốt của Luật Xây dựng 2025 là phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trao quyền tự chủ cao hơn trong thẩm định thiết kế cơ sở, kiểm tra công tác nghiệm thu đối với nhiều loại công trình mà trước đây phải trình lên cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng. Về lý thuyết, điều này rút ngắn đáng kể thời gian chờ phê duyệt, giảm chi phí đi lại và chi phí cơ hội cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, phân cấp đi kèm với một hệ quả mà nhiều chủ đầu tư chưa lường hết: trách nhiệm hậu kiểm và chế tài được siết chặt hơn. Khi Nhà nước giảm bớt khâu thẩm định bắt buộc ở đầu vào, gánh nặng chứng minh sự tuân thủ được chuyển sang chính chủ đầu tư và nhà thầu thông qua hồ sơ chất lượng, nhật ký thi công và kết quả thí nghiệm. Một doanh nghiệp quen với tâm lý “cứ qua được thẩm định là an toàn” sẽ dễ gặp rủi ro khi cơ quan quản lý tiến hành kiểm tra đột xuất và phát hiện hồ sơ không khớp thực tế. Vì vậy, bài học thực tiễn ở đây là đầu tư nghiêm túc vào hệ thống quản lý chất lượng nội bộ ngay từ khi luật chưa có hiệu lực.

Mục 02Cải cách thủ tục giấy phép xây dựng và cơ chế miễn phép

Một trong những nội dung được doanh nghiệp quan tâm nhất là quy định về giấy phép xây dựng. Luật Xây dựng 2025 mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo khoản 2 Điều 43 và bổ sung cơ chế thông báo khởi công thay cho việc xin phép trong một số trường hợp, đặc biệt với công trình đã được thẩm định thiết kế. Đối với dự án có vốn đầu tư công đặc biệt, dự án theo thủ tục đầu tư đặc biệt hay công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách, việc miễn phép giúp đẩy nhanh tiến độ giải ngân và thi công.

Điều quan trọng cần nhấn mạnh là “miễn giấy phép” không đồng nghĩa với “miễn tuân thủ”. Công trình được miễn phép vẫn phải phù hợp quy hoạch, bảo đảm an toàn cho công trình lân cận, đáp ứng yêu cầu về môi trường và phòng cháy chữa cháy, và chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thông báo, lưu trữ hồ sơ thiết kế. Trên thực tế, không ít chủ đầu tư hiểu lầm rằng được miễn phép là được tự do triển khai, dẫn đến việc bị xử phạt vi phạm trật tự xây dựng hoặc buộc tháo dỡ phần sai phạm. Đây là khu vực rủi ro mà luật sư xây dựng thường khuyến nghị khách hàng rà soát kỹ trước khi khởi công.

Mục 03Ưu đãi cho công trình xanh và xây dựng phục vụ nông nghiệp

Luật Xây dựng 2025 lần đầu đưa định hướng phát triển bền vững thành chính sách cụ thể. Các công trình đạt tiêu chí công trình xanh, sử dụng năng lượng tiết kiệm và hiệu quả có thể được hưởng ưu đãi, khuyến khích trong quá trình đầu tư. Với nhà đầu tư FDI đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc hay châu Âu — nơi tiêu chuẩn ESG đã trở thành yêu cầu bắt buộc của tập đoàn mẹ — đây là cơ hội để vừa đáp ứng cam kết phát triển bền vững toàn cầu, vừa tận dụng chính sách ưu đãi trong nước. Doanh nghiệp nên đánh giá khả năng tích hợp tiêu chuẩn công trình xanh ngay từ giai đoạn thiết kế cơ sở, bởi việc bổ sung về sau thường tốn kém hơn nhiều so với thiết kế đồng bộ từ đầu.

Bên cạnh đó, Luật quy định rõ hơn việc xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp trong hạn mức nhất định mà không cần chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định này gỡ vướng cho các dự án nông nghiệp công nghệ cao, vốn thường bế tắc ở khâu thủ tục đất đai theo cơ chế cũ.

Mục 04Phân định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm giữa các chủ thể

Một thay đổi có ý nghĩa lớn về quản trị rủi ro hợp đồng là việc Luật phân định rạch ròi hơn quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng chủ thể: người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn thiết kế, tư vấn thẩm tra, tư vấn quản lý dự án, tư vấn giám sát và nhà thầu thi công. Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, phần lớn các vụ việc kéo dài đều xuất phát từ việc ranh giới trách nhiệm bị nhập nhằng, khiến khi xảy ra sự cố các bên đổ lỗi cho nhau và rất khó quy kết.

Giả sử một dự án nhà xưởng FDI xảy ra lún nứt sau khi đưa vào sử dụng. Theo cơ chế phân định trách nhiệm mới, việc xác định lỗi thuộc về tư vấn thiết kế, nhà thầu thi công hay khâu giám sát sẽ dựa trên ranh giới nghĩa vụ đã được luật và hợp đồng quy định rõ. Đây chính là lý do doanh nghiệp cần rà soát lại toàn bộ mẫu hợp đồng EPC, hợp đồng tư vấn và hợp đồng thi công của mình để bảo đảm các điều khoản phân chia trách nhiệm tương thích với khung pháp lý mới, tránh tình trạng hợp đồng dẫn chiếu đến các điều khoản của Luật Xây dựng 2014 đã hết hiệu lực.

Mục 05Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì trước ngày 01/7/2026?

Khoảng thời gian chuyển tiếp là lúc thích hợp để doanh nghiệp thực hiện một đợt rà soát pháp lý tổng thể. Trước hết là rà soát các dự án đang dở dang để xác định thủ tục nào tiếp tục theo luật cũ, thủ tục nào phải chuyển sang luật mới. Tiếp đến là cập nhật bộ mẫu hợp đồng và quy trình quản lý chất lượng nội bộ. Cuối cùng, với chủ đầu tư FDI, cần đối chiếu các thay đổi này với cam kết trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và hợp đồng với tổng thầu nước ngoài, bởi nhiều hợp đồng quốc tế dẫn chiếu trực tiếp đến quy định pháp luật Việt Nam hiện hành tại thời điểm ký.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Dự án của tôi được cấp phép theo Luật Xây dựng 2014, có phải xin lại theo luật mới không? Về nguyên tắc, giấy phép và các thủ tục đã hoàn tất hợp lệ trước thời điểm luật mới có hiệu lực vẫn tiếp tục giá trị; doanh nghiệp không phải xin lại từ đầu. Tuy nhiên, các thủ tục phát sinh sau ngày 01/7/2026 sẽ áp dụng quy định mới, nên cần xác định chính xác từng đầu việc đang ở giai đoạn nào để áp dụng đúng. Đây là nội dung nên được luật sư xem xét theo từng dự án cụ thể.

Công trình được miễn giấy phép xây dựng thì có cần thẩm định thiết kế không? Miễn giấy phép không có nghĩa là miễn toàn bộ nghĩa vụ. Tùy loại công trình, chủ đầu tư vẫn có thể phải thực hiện thẩm định thiết kế, thông báo khởi công và bảo đảm các yêu cầu về an toàn, môi trường, phòng cháy chữa cháy. Việc bỏ qua các nghĩa vụ này có thể dẫn đến xử phạt và buộc khắc phục hậu quả.

Mục 07HTIC hỗ trợ doanh nghiệp như thế nào

Công ty Luật TNHH HTIC chuyên sâu trong lĩnh vực pháp luật xây dựng và bất động sản, đồng hành cùng doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư FDI ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khi nghiệm thu, bàn giao. Chúng tôi hỗ trợ rà soát thủ tục theo Luật Xây dựng 2025, cập nhật hệ thống hợp đồng và tư vấn xử lý các tình huống chuyển tiếp. Tìm hiểu thêm về dịch vụ luật sư xây dựng của HTIC.

Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.