Nghị định 212/2026/NĐ-CP: Giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài từ 01/7/2026 có gì mới?

Ngày 17/6/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 212/2026/NĐ-CP quy định về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026 — cùng thời điểm Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 thay thế Luật Xây dựng 2014. Đối với cộng đồng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổng thầu quốc tế đang hoạt động tại Việt Nam, điểm đáng chú ý nhất của Nghị định này là toàn bộ chế định về cấp, điều chỉnh và thu hồi giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài được quy định tập trung tại đây, thay vì nằm rải rác trong các nghị định về quản lý dự án như giai đoạn trước. Sự thay đổi về “địa chỉ pháp lý” này không đơn thuần là kỹ thuật lập pháp: nó kéo theo thay đổi về thẩm quyền cấp phép, về hồ sơ và về cách nhà thầu nước ngoài phải tổ chức hoạt động của mình trên lãnh thổ Việt Nam.

Trong bài viết này, Công ty Luật TNHH HTIC phân tích những nội dung cốt lõi của chế định mới, so sánh với quy định cũ và chỉ ra những việc mà nhà thầu nước ngoài, chủ đầu tư và tổng thầu trong nước cần làm ngay để không bị gián đoạn hoạt động sau ngày 01/7/2026.

Mục 01Nhà thầu nước ngoài là ai và vì sao cần giấy phép riêng?

Theo Luật Xây dựng 135/2025/QH15, nhà thầu nước ngoài được hiểu là tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài hoặc cá nhân mang quốc tịch nước ngoài tham gia đấu thầu, ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng tại Việt Nam. Khác với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập pháp nhân tại Việt Nam (vốn chịu sự điều chỉnh của pháp luật doanh nghiệp và đầu tư trong nước), nhà thầu nước ngoài hoạt động theo từng hợp đồng, từng gói thầu cụ thể mà không nhất thiết phải có hiện diện thương mại thường xuyên. Chính vì tính chất “ra vào theo dự án” này, pháp luật Việt Nam duy trì một cơ chế kiểm soát riêng: trước khi triển khai bất kỳ gói thầu nào, nhà thầu nước ngoài phải được cấp giấy phép hoạt động xây dựng cho chính gói thầu đó.

Bản chất pháp lý của giấy phép này là sự thừa nhận có điều kiện: Nhà nước cho phép một chủ thể chưa được sát hạch năng lực theo hệ thống chứng chỉ trong nước được thực hiện công việc xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam, đổi lại chủ thể đó phải chứng minh đã trúng thầu hợp lệ, phải gắn kết với năng lực trong nước và phải chịu sự giám sát về thuế, lao động, an toàn như mọi nhà thầu nội địa. Doanh nghiệp nào bỏ qua thủ tục này mà cứ triển khai thi công sẽ đối mặt với rủi ro hợp đồng bị coi là thực hiện trái pháp luật, bị xử phạt hành chính, thậm chí ảnh hưởng đến việc nghiệm thu, thanh toán và quyết toán công trình.

Mục 02Điều kiện cấp phép: quyết định trúng thầu và nghĩa vụ liên danh với nhà thầu Việt Nam

Nghị định 212/2026/NĐ-CP kế thừa hai điều kiện nền tảng đã định hình từ giai đoạn trước nhưng diễn đạt chặt chẽ hơn. Thứ nhất, nhà thầu nước ngoài chỉ được cấp giấy phép hoạt động xây dựng khi đã có quyết định trúng thầu hoặc được chủ đầu tư, tổng thầu lựa chọn (đối với trường hợp làm thầu phụ). Nói cách khác, giấy phép không phải là “giấy thông hành” cấp trước để đi tìm việc, mà là thủ tục hợp thức hóa việc thực hiện một gói thầu đã được xác lập. Trình tự đúng luôn là: tham gia lựa chọn nhà thầu, trúng thầu hoặc được chọn, sau đó mới nộp hồ sơ xin phép cho chính gói thầu ấy.

Thứ hai, nhà thầu nước ngoài phải liên danh với nhà thầu Việt Nam hoặc sử dụng nhà thầu phụ Việt Nam, trừ trường hợp nhà thầu trong nước không đủ năng lực tham gia vào bất kỳ công việc nào của gói thầu. Khi liên danh hoặc sử dụng nhà thầu phụ trong nước, các bên phải xác định rõ phạm vi công việc, khối lượng và giá trị phần việc do phía Việt Nam thực hiện. Đây là điểm mà thực tiễn tư vấn của chúng tôi ghi nhận nhiều sai sót nhất: không ít liên danh chỉ ghi tỷ lệ phân chia chung chung kiểu “phía Việt Nam thực hiện 30% giá trị hợp đồng” mà không mô tả cụ thể hạng mục nào, dẫn đến hồ sơ bị trả lại hoặc phát sinh tranh chấp nội bộ liên danh khi phân bổ doanh thu và trách nhiệm bảo hành về sau. Một thỏa thuận liên danh được soạn thảo tốt cần liệt kê hạng mục theo bảng khối lượng, gắn với giá trị và tiến độ, đồng thời quy định cơ chế điều chỉnh khi phát sinh công việc mới.

Mục 03Thay đổi lớn về thẩm quyền: UBND cấp tỉnh cấp phép, kể cả dự án liên tỉnh

Trước đây, thẩm quyền cấp giấy phép hoạt động xây dựng cho nhà thầu nước ngoài được phân chia giữa cơ quan chuyên môn về xây dựng thuộc Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng địa phương tùy theo cấp công trình và nguồn vốn. Từ 01/7/2026, theo Nghị định 212/2026/NĐ-CP, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc cấp và điều chỉnh giấy phép cho nhà thầu nước ngoài hoạt động trên địa bàn, và có thể phân cấp, ủy quyền theo quy định về chính quyền địa phương. Đối với nhà thầu thực hiện gói thầu trải trên địa bàn từ hai tỉnh trở lên — tình huống rất phổ biến với các dự án hạ tầng giao thông, năng lượng — cơ quan có thẩm quyền là UBND cấp tỉnh nơi nhà thầu dự kiến đặt văn phòng điều hành công trình.

Hệ quả thực tiễn của quy định này khá sâu rộng. Một mặt, việc “địa phương hóa” thẩm quyền giúp rút ngắn khoảng cách hành chính, nhất là khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đã vận hành từ 01/7/2025 và các đầu mối cấp tỉnh được củng cố. Mặt khác, nhà thầu nước ngoài cần tính toán sớm vị trí đặt văn phòng điều hành, bởi lựa chọn này quyết định luôn cơ quan cấp phép, cơ quan quản lý thuế và đầu mối báo cáo trong suốt vòng đời gói thầu. Ví dụ, một tổng thầu Nhật Bản thực hiện gói thầu tuyến truyền tải điện đi qua ba tỉnh, nếu đặt văn phòng điều hành tại tỉnh A thì toàn bộ thủ tục cấp phép, điều chỉnh giấy phép khi bổ sung hạng mục đều làm việc với UBND tỉnh A, thay vì phải “gõ cửa” từng địa phương như lo ngại ban đầu của nhiều doanh nghiệp.

Mục 04Những việc nhà thầu nước ngoài và chủ đầu tư cần làm ngay

Đối với các gói thầu đang trong giai đoạn lựa chọn nhà thầu hoặc chuẩn bị ký hợp đồng, các bên nên rà soát lại điều khoản về điều kiện hiệu lực của hợp đồng: thực tiễn tốt là quy định hợp đồng chỉ có hiệu lực triển khai thi công sau khi nhà thầu nước ngoài được cấp giấy phép hoạt động xây dựng, kèm nghĩa vụ hợp tác cung cấp tài liệu của chủ đầu tư. Đối với giấy phép đã cấp trước 01/7/2026 theo quy định cũ, về nguyên tắc giấy phép tiếp tục có hiệu lực cho gói thầu đã cấp; tuy nhiên mọi thủ tục điều chỉnh phát sinh sau thời điểm này (bổ sung khối lượng, thay đổi liên danh, gia hạn) sẽ thực hiện theo trình tự và thẩm quyền mới, nên hồ sơ lưu trữ cần được chuẩn hóa lại theo biểu mẫu của Nghị định 212/2026/NĐ-CP.

Ngoài giấy phép, nhà thầu nước ngoài không nên quên chuỗi nghĩa vụ “hậu cấp phép” vốn là nguồn rủi ro âm thầm: thông báo địa chỉ văn phòng điều hành, đăng ký thuế nhà thầu, đăng ký sử dụng lao động nước ngoài, mua các loại bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng và chế độ báo cáo định kỳ. Kinh nghiệm của luật sư xây dựng của HTIC khi đồng hành cùng các tổng thầu FDI cho thấy phần lớn các khoản phạt hành chính không đến từ việc thiếu giấy phép, mà đến từ việc quên cập nhật, quên báo cáo sau khi đã được cấp phép — những lỗi hoàn toàn có thể phòng tránh bằng một checklist tuân thủ được thiết lập ngay từ đầu dự án.

Mục 05Câu hỏi thường gặp

Nhà thầu nước ngoài làm thầu phụ có phải xin giấy phép hoạt động xây dựng không?

Có. Điều kiện cấp phép áp dụng cho cả trường hợp nhà thầu nước ngoài được tổng thầu hoặc nhà thầu chính lựa chọn làm thầu phụ, khi đó văn bản lựa chọn thầu phụ của tổng thầu đóng vai trò tương đương quyết định trúng thầu trong hồ sơ xin phép. Nhà thầu phụ nước ngoài vẫn phải đáp ứng yêu cầu sử dụng thầu phụ Việt Nam hoặc chứng minh phần việc đặc thù mà nhà thầu trong nước chưa đảm nhận được.

Mỗi gói thầu có cần một giấy phép riêng không?

Đúng vậy. Giấy phép hoạt động xây dựng cấp theo từng gói thầu, từng hợp đồng cụ thể chứ không cấp chung cho toàn bộ hoạt động của nhà thầu tại Việt Nam. Nhà thầu thực hiện đồng thời nhiều gói thầu tại nhiều dự án khác nhau phải thực hiện thủ tục cho từng gói, và khi phạm vi công việc của một gói thay đổi đáng kể thì phải điều chỉnh giấy phép tương ứng.

Không xin phép mà vẫn thi công thì rủi ro lớn nhất là gì?

Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính và có thể bị đình chỉ thi công, rủi ro nặng nề hơn nằm ở khía cạnh dân sự: đối tác có thể viện dẫn việc thiếu giấy phép để trì hoãn thanh toán, từ chối nghiệm thu, hoặc gây bất lợi cho nhà thầu trong tranh chấp trọng tài. Chi phí khắc phục luôn cao hơn nhiều so với chi phí tuân thủ ngay từ đầu.

Mục 06Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC cung cấp dịch vụ tư vấn trọn gói cho nhà thầu nước ngoài: rà soát điều kiện, soạn thảo thỏa thuận liên danh, chuẩn bị và nộp hồ sơ xin giấy phép hoạt động xây dựng, thiết lập hệ thống tuân thủ sau cấp phép. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.