Mức bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng là bao nhiêu? Phân biệt với tạm ứng và bảo hành công trình

Trong chuỗi các biện pháp bảo đảm gắn với một hợp đồng thi công xây dựng, bảo đảm thực hiện hợp đồng là tấm khiên đầu tiên và quan trọng nhất của chủ đầu tư trước rủi ro nhà thầu bỏ dở công trình, thi công cầm chừng hoặc vi phạm nghĩa vụ đã cam kết. Ngược lại, đối với nhà thầu, khoản bảo đảm này là một chi phí tài chính thực sự, chiếm dụng hạn mức tín dụng tại ngân hàng trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, nên mức bảo đảm bao nhiêu, khi nào được hoàn trả và trường hợp nào bị thu giữ luôn là những câu hỏi được đặt ra ngay từ giai đoạn dự thầu. Từ ngày 01/7/2026, khi Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng có hiệu lực, các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng đã được sắp xếp lại, đòi hỏi cả chủ đầu tư lẫn nhà thầu cập nhật cách hiểu của mình.

Bài viết này của Công ty Luật TNHH HTIC phân tích bản chất pháp lý của bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng, mức bảo đảm theo quy định hiện hành, và ranh giới giữa biện pháp này với hai chế định dễ gây nhầm lẫn là bảo lãnh tạm ứng và tiền bảo hành công trình.

Mục 01Bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng là gì và được quy định ở đâu?

Bảo đảm thực hiện hợp đồng là việc bên nhận thầu cam kết bằng một khoản tài chính cụ thể rằng mình sẽ thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng; nếu vi phạm, bên giao thầu có quyền thu giữ khoản bảo đảm này mà không phụ thuộc vào việc chứng minh thiệt hại thực tế. Về căn cứ pháp lý, Điều 83 Luật Xây dựng 135/2025/QH15 quy định về bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng xây dựng, và Nghị định 210/2026/NĐ-CP quy định chi tiết biện pháp, mức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP. Đối với các gói thầu lựa chọn nhà thầu theo pháp luật đấu thầu, Điều 68 Luật Đấu thầu số 22/2023/QH15 tiếp tục là quy phạm nền: nhà thầu được lựa chọn phải thực hiện bảo đảm thực hiện hợp đồng trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực.

Cách sắp xếp này có ý nghĩa thực tiễn đáng chú ý. Với dự án sử dụng vốn đầu tư công, chủ đầu tư gần như không có không gian thỏa thuận nằm ngoài khung của pháp luật đấu thầu và nghị định về hợp đồng xây dựng. Ngược lại, với dự án vốn tư nhân, các bên có quyền tự do thỏa thuận rộng hơn về mức và hình thức bảo đảm, nhưng chính sự tự do đó lại khiến chất lượng soạn thảo điều khoản trở thành yếu tố quyết định: một điều khoản bảo đảm mơ hồ về điều kiện thu giữ có thể trở nên vô dụng đúng lúc chủ đầu tư cần đến nó nhất.

Mục 02Mức bảo đảm thực hiện hợp đồng: từ 2% đến 10% giá hợp đồng

Theo Điều 68 Luật Đấu thầu 2023, mức bảo đảm thực hiện hợp đồng được quy định trong hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu theo phạm vi từ 2% đến 10% giá hợp đồng. Biên độ này không phải để chủ đầu tư tùy hứng lựa chọn, mà phản ánh nguyên tắc tương xứng với quy mô và mức độ rủi ro của gói thầu: gói thầu giá trị lớn, kỹ thuật phức tạp, tiến độ căng thường được ấn định mức bảo đảm cao hơn, trong khi gói thầu đơn giản, nhà thầu có năng lực đã được kiểm chứng có thể ở mức thấp của khung. Điểm mà nhà thầu hay bỏ sót là mức bảo đảm phải được công bố ngay trong hồ sơ mời thầu, nghĩa là chi phí bảo lãnh phải được tính vào giá dự thầu ngay từ đầu chứ không phải khoản phát sinh sau khi trúng thầu.

Hãy hình dung một ví dụ cụ thể: nhà thầu trúng gói thầu xây lắp trị giá 100 tỷ đồng với mức bảo đảm thực hiện hợp đồng 5%. Nhà thầu phải thu xếp thư bảo lãnh ngân hàng trị giá 5 tỷ đồng, có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực cho đến khi công trình được nghiệm thu, bàn giao theo thỏa thuận. Phí bảo lãnh ngân hàng thường tính theo tỷ lệ phần trăm mỗi năm trên giá trị bảo lãnh, kèm yêu cầu tài sản bảo đảm hoặc ký quỹ đối ứng; với hợp đồng kéo dài 24 tháng, đây là khoản chi phí tài chính không nhỏ và chiếm dụng đáng kể hạn mức tín dụng của nhà thầu. Nếu tiến độ kéo dài thêm sáu tháng do lỗi của chính nhà thầu, nghĩa vụ gia hạn bảo lãnh và chi phí phát sinh cũng thuộc về nhà thầu, một hệ quả mà không phải doanh nghiệp nào cũng dự liệu khi bỏ giá thầu.

Mục 03Các hình thức bảo đảm: bảo lãnh ngân hàng, bảo hiểm bảo lãnh và đặt cọc

Pháp luật đấu thầu hiện hành ghi nhận các biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng gồm nộp thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập theo pháp luật Việt Nam, hoặc nộp giấy chứng nhận bảo hiểm bảo lãnh của doanh nghiệp bảo hiểm phi nhân thọ. Trong khu vực tư nhân, các bên còn có thể thỏa thuận đặt cọc hoặc giữ lại một phần giá trị thanh toán. Mỗi hình thức có cấu trúc rủi ro khác nhau mà bên soạn hợp đồng cần cân nhắc kỹ. Thư bảo lãnh vô điều kiện, không hủy ngang, thanh toán theo yêu cầu đầu tiên cho phép chủ đầu tư thu tiền ngay khi gửi văn bản yêu cầu mà ngân hàng không được viện dẫn tranh chấp giữa các bên để trì hoãn; ngược lại, bảo lãnh có điều kiện buộc chủ đầu tư chứng minh vi phạm trước khi được thanh toán, làm giảm đáng kể giá trị phòng vệ của biện pháp này.

Kinh nghiệm giải quyết tranh chấp của chúng tôi ghi nhận không ít vụ việc chủ đầu tư cầm trong tay thư bảo lãnh nhưng không thể đòi tiền vì nội dung thư dẫn chiếu điều kiện mập mờ, hoặc vì yêu cầu thanh toán gửi sau khi thư hết hiệu lực chỉ vài ngày. Ở chiều ngược lại, nhà thầu cũng cần đàm phán cơ chế giảm dần giá trị bảo đảm tương ứng với khối lượng đã hoàn thành nghiệm thu ở các hợp đồng lớn kéo dài, thay vì duy trì toàn bộ giá trị bảo lãnh cho đến ngày cuối cùng.

Mục 04Phân biệt bảo đảm thực hiện hợp đồng với bảo lãnh tạm ứng và bảo hành công trình

Ba chế định này cùng tồn tại trong một hợp đồng thi công nhưng bảo vệ ba loại rủi ro hoàn toàn khác nhau, và việc nhầm lẫn giữa chúng dẫn đến những điều khoản chồng chéo hoặc bỏ trống. Bảo đảm thực hiện hợp đồng bảo vệ chủ đầu tư trước rủi ro nhà thầu vi phạm nghĩa vụ nói chung trong giai đoạn thi công. Bảo lãnh tạm ứng gắn với khoản tiền chủ đầu tư ứng trước cho nhà thầu theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP, bảo đảm khoản tạm ứng được sử dụng đúng mục đích và được thu hồi dần qua các kỳ thanh toán cho đến khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt tỷ lệ luật định; giá trị bảo lãnh tạm ứng vì thế giảm dần theo mức độ thu hồi, khác với bảo đảm thực hiện hợp đồng thường giữ nguyên giá trị đến khi nghiệm thu. Tiền bảo hành công trình lại vận hành ở giai đoạn sau bàn giao, thường dưới hình thức giữ lại một tỷ lệ giá trị hợp đồng hoặc bảo lãnh bảo hành, để bảo đảm nhà thầu sửa chữa các khiếm khuyết phát sinh trong thời hạn bảo hành theo quy định về quản lý chất lượng công trình.

Ranh giới thời gian giữa ba biện pháp cần được thiết kế nối tiếp nhau không khoảng trống: bảo đảm thực hiện hợp đồng chấm dứt khi công trình được nghiệm thu và nghĩa vụ bảo hành bắt đầu được bảo đảm bằng công cụ riêng. Điều khoản quy định thiếu chuẩn xác về thời điểm hoàn trả từng loại bảo đảm là nguồn tranh chấp phổ biến, đặc biệt khi nghiệm thu từng phần, bàn giao theo giai đoạn hoặc công trình đưa vào khai thác trước khi hoàn thành toàn bộ. Doanh nghiệp cần rà soát tổng thể các điều khoản này có thể tham khảo dịch vụ của luật sư xây dựng HTIC để bảo đảm tính nhất quán của toàn bộ hệ thống bảo đảm trong hợp đồng.

Mục 05Khi nào bên giao thầu được thu giữ khoản bảo đảm?

Nguyên tắc chung là nhà thầu không được hoàn trả bảo đảm thực hiện hợp đồng khi từ chối thực hiện hợp đồng đã có hiệu lực hoặc vi phạm nghĩa vụ đến mức thỏa thuận hoặc pháp luật cho phép thu giữ. Tuy nhiên, thu giữ bảo đảm là biện pháp nghiêm khắc, vì vậy hợp đồng cần định nghĩa rõ các vi phạm kích hoạt quyền thu giữ, trình tự thông báo và thời hạn khắc phục trước khi chủ đầu tư hành động. Về phía nhà thầu, cần lưu ý rằng việc chủ đầu tư thu giữ bảo đảm không đương nhiên loại trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại vượt quá giá trị bảo đảm nếu hợp đồng và pháp luật cho phép, và ngược lại, việc bị thu giữ oan có thể được khởi kiện đòi lại kèm lãi chậm trả. Chính vì mức độ nhạy cảm này, các thông báo vi phạm, biên bản hiện trường và nhật ký thi công cần được lập và lưu trữ chặt chẽ trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng làm cơ sở chứng minh khi tranh chấp nổ ra.

Mục 06Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng xây dựng giữa hai doanh nghiệp tư nhân có bắt buộc phải có bảo đảm thực hiện hợp đồng không?

Với dự án không sử dụng vốn đầu tư công và không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật đấu thầu, bảo đảm thực hiện hợp đồng về nguyên tắc là vấn đề thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, thông lệ thị trường và yêu cầu của các bên cấp vốn khiến biện pháp này hầu như luôn hiện diện trong hợp đồng thi công quy mô lớn, và khi đã thỏa thuận thì các bên bị ràng buộc như một nghĩa vụ hợp đồng đầy đủ.

Nhà thầu chậm nộp bảo lãnh thực hiện hợp đồng thì hậu quả thế nào?

Bảo đảm thực hiện hợp đồng phải được nộp trước hoặc cùng thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Việc chậm nộp có thể khiến hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực nếu các bên thỏa thuận đây là điều kiện có hiệu lực, hoặc cấu thành vi phạm cho phép bên giao thầu từ chối ký kết, hủy kết quả lựa chọn nhà thầu và xử lý theo quy định đấu thầu. Nhà thầu nên làm việc với ngân hàng ngay khi có thông báo trúng thầu để tránh rơi vào tình huống này.

Bảo đảm thực hiện hợp đồng được hoàn trả khi nào?

Thời điểm hoàn trả do hợp đồng quy định, thông thường là khi bên nhận thầu hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng, gắn với mốc nghiệm thu hoàn thành công trình và chuyển sang giai đoạn bảo hành với công cụ bảo đảm riêng. Các bên nên quy định thời hạn cụ thể tính bằng ngày kể từ mốc nghiệm thu để tránh tình trạng chủ đầu tư trì hoãn giải tỏa bảo lãnh, gây thiệt hại hạn mức tín dụng cho nhà thầu.

Mục 07Liên hệ Công ty Luật TNHH HTIC

Công ty Luật TNHH HTIC tư vấn thiết kế hệ thống bảo đảm hợp đồng xây dựng, rà soát thư bảo lãnh, đại diện xử lý tranh chấp thu giữ bảo đảm cho cả chủ đầu tư và nhà thầu. Báo giá cố định theo từng vụ việc/dự án — Hotline 0379 044 299.