Luật Đất đai 2024 sửa đổi 2026: Những điểm doanh nghiệp cần lưu ý

Cuối quý I/2026, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Đây là bản cập nhật quan trọng nhất kể từ khi luật gốc có hiệu lực ngày 01/8/2024, tác động trực tiếp đến doanh nghiệp bất động sản, FDI sử dụng đất và các giao dịch M&A có yếu tố đất đai. HTIC tổng hợp những thay đổi cốt lõi và khuyến nghị hành động ngay.

Mục 011. Định giá đất — bảng giá đất hằng năm thay vì 5 năm

Bản sửa đổi 2026 chính thức cho phép UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất hằng năm, có hiệu lực từ 01/01 năm sau. Điều này khép lại giai đoạn chuyển tiếp 2025 và đồng bộ với nguyên tắc "giá đất sát giá thị trường" tại Điều 158 Luật Đất đai 2024. Doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất lớn cần dự liệu chi phí thuế đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất biến động mạnh hơn so với chu kỳ 5 năm trước đây.

Mục 022. Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế — xã hội

Danh mục 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 được làm rõ thêm về tiêu chí "dự án đầu tư công cộng". Một số loại dự án thương mại — nhà ở thương mại quy mô lớn, khu đô thị hỗn hợp — yêu cầu bắt buộc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân thay vì áp cơ chế thu hồi. Doanh nghiệp BĐS cần đánh giá lại cấu trúc pháp lý dự án đang chuẩn bị nộp chấp thuận chủ trương đầu tư.

Mục 033. Đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất được tách bạch rõ. Điểm mới đáng chú ý:

• Tiền đặt trước nâng lên 20% giá khởi điểm với thửa đất trên 100 tỷ đồng;
• Năng lực tài chính nhà đầu tư phải được chứng minh qua báo cáo tài chính 3 năm liền kề có kiểm toán;
• Rút ngắn thời gian công bố kết quả còn 15 ngày;
• Bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá 5 năm nếu bỏ cọc.

Mục 044. Đất khu công nghiệp, khu kinh tế — ưu đãi cho FDI công nghệ cao

Doanh nghiệp FDI thuộc lĩnh vực bán dẫn, AI, năng lượng tái tạo được hưởng cơ chế thuê đất trả tiền một lần với thời hạn tối đa 70 năm (thay vì 50 năm) tại địa bàn kinh tế — xã hội đặc biệt khó khăn. Đây là tín hiệu rõ ràng cho làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng vào Việt Nam.

Mục 055. Sổ đỏ điện tử và dữ liệu đất đai quốc gia

Từ 01/7/2026, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp song song bản giấy và bản điện tử tích hợp trên VNeID. Hệ thống thông tin đất đai quốc gia kết nối liên thông cơ sở dữ liệu dân cư, doanh nghiệp, thuế — minh bạch hóa đáng kể giao dịch BĐS.

Mục 066. Chuyển nhượng dự án BĐS — điều kiện chặt hơn

Doanh nghiệp muốn chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất, có Giấy chứng nhận và đầu tư hạ tầng kỹ thuật đạt tối thiểu 30%. Đây là rào cản đáng kể với mô hình "flip" dự án giai đoạn pháp lý sơ khởi.

Mục 07Khuyến nghị từ HTIC

• Rà soát danh mục quỹ đất: đối chiếu mục đích sử dụng, thời hạn, nghĩa vụ tài chính với bảng giá đất 2026 dự kiến của địa phương.
• Kiểm tra dự án đang chuẩn bị đầu tư: xác định có thuộc nhóm bắt buộc thỏa thuận thay vì thu hồi.
• Cấu trúc lại hợp đồng M&A: giao dịch chuyển nhượng dự án sau 01/01/2026 cần điều khoản bảo đảm tuân thủ điều kiện chuyển nhượng mới.
• FDI công nghệ cao: tận dụng cơ chế ưu đãi thuê đất 70 năm để tối ưu chi phí dài hạn.

Văn bản tham chiếu chính thức: vbpl.vn. Để được tư vấn rà soát quỹ đất, cấu trúc dự án hoặc giao dịch M&A có yếu tố đất đai, vui lòng đặt lịch tư vấn với luật sư HTIC hoặc tham khảo dịch vụ Tư vấn doanh nghiệp & Quản trị và M&A — Mua bán & Sáp nhập.

Xem thêm: Luật sư Bất động sản – tư vấn pháp lý đất đai, nhà ở, dự án của Công ty Luật HTIC.