Luật Xây dựng 135/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026: toàn cảnh thay đổi so với Luật Xây dựng 50/2014

Luật Xây dựng 135/2025/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026 (một số quy định áp dụng từ 01/01/2026). Đây là đạo luật thay thế toàn bộ Luật Xây dựng 50/2014/QH13 cùng các lần sửa đổi, đặt nền móng pháp lý mới cho toàn ngành xây dựng trong giai đoạn chuyển đổi số và cải cách thủ tục hành chính. Bài viết tổng hợp toàn cảnh những thay đổi quan trọng của Luật Xây dựng 2025 so với luật cũ, giúp chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị tư vấn chuẩn bị tuân thủ.

Mục 01Vì sao cần Luật Xây dựng mới?

Sau hơn 10 năm thi hành, Luật Xây dựng 50/2014/QH13 (sửa đổi bởi Luật 62/2020/QH14) bộc lộ nhiều bất cập: thủ tục thẩm định – cấp phép chồng chéo, thời gian kéo dài, chưa theo kịp yêu cầu chuyển đổi số và mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Luật Xây dựng 135/2025/QH15 ra đời nhằm cải cách mạnh thủ tục hành chính, tăng minh bạch, đẩy mạnh phân cấp và ứng dụng công nghệ trong quản lý đầu tư xây dựng.

Đối tượng áp dụng: cơ quan, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia hoạt động đầu tư xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tư vấn thiết kế – giám sát, cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

Mục 02Những thay đổi cốt lõi của Luật Xây dựng 135/2025/QH15

1. Phân cấp, phân quyền mạnh trong cấp phép và quản lý dự án

Luật đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền: UBND cấp tỉnh quyết định nhiều nội dung đối với dự án, công trình cấp đặc biệt trên địa bàn; UBND cấp xã được giao cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ. Việc phân cấp giúp giảm đầu mối, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục cho người dân và doanh nghiệp.

2. Luật hóa BIM và chuyển đổi số

Điều 7 Luật Xây dựng 2025 quy định về ứng dụng khoa học công nghệ, chuyển đổi số và Mô hình thông tin công trình (BIM) trong quản lý đầu tư xây dựng. Khác với trước đây chỉ mang tính khuyến khích, BIM nay trở thành nội dung chính thức của hoạt động xây dựng, với lộ trình bắt buộc đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công và công trình quy mô lớn.

3. Cắt giảm thủ tục thẩm định, rút ngắn thời gian cấp phép

Luật bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với nhiều nhóm dự án, chuyển sang cơ chế hậu kiểm. Thời gian cấp giấy phép xây dựng được rút ngắn, hướng tới tối đa 7 ngày làm việc cho các trường hợp đủ điều kiện.

4. Đề cao trách nhiệm hậu kiểm và trách nhiệm của các chủ thể

Khi giảm tiền kiểm, Luật tăng cường hậu kiểm và quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, nhà thầu thiết kế, giám sát đối với chất lượng và an toàn công trình. Điều này đòi hỏi doanh nghiệp phải kiểm soát chất lượng nội bộ chặt chẽ hơn để tránh rủi ro pháp lý.

5. Hoàn thiện quản lý chất lượng, an toàn và trật tự xây dựng

Luật tiếp tục củng cố các quy định về quản lý chất lượng, nghiệm thu, bảo hành, an toàn lao động và trật tự xây dựng, đồng bộ với hệ thống nghị định hướng dẫn như Nghị định 06/2021/NĐ-CP (quản lý chất lượng, thi công) và Nghị định 16/2022/NĐ-CP (xử phạt vi phạm).

Mục 03So sánh Luật Xây dựng 50/2014 và Luật Xây dựng 135/2025

Mục 04Hệ thống văn bản hướng dẫn Luật Xây dựng 2025

Để triển khai Luật, Chính phủ và Bộ Xây dựng ban hành cụm nghị định và thông tư hướng dẫn, trong đó nổi bật:

• Nghị định 217/2026/NĐ-CP — quản lý hoạt động xây dựng (hiệu lực 01/7/2026).
• Nghị định 212/2026/NĐ-CP — điều kiện năng lực hoạt động xây dựng và hệ thống thông tin xây dựng.
• Các thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng về định mức, đơn giá, phân cấp công trình.

Mục 05Doanh nghiệp cần chuẩn bị gì trước 01/7/2026?

• Rà soát hợp đồng, hồ sơ dự án để xác định quy định chuyển tiếp.
• Nâng cao năng lực BIM và số hóa hồ sơ thiết kế.
• Xây dựng quy trình kiểm soát chất lượng nội bộ phù hợp với cơ chế hậu kiểm.
• Cập nhật điều khoản trách nhiệm trong hợp đồng thiết kế – thi công – giám sát.
• Theo dõi sát các nghị định, thông tư hướng dẫn còn lại.

Mục 06Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Luật Xây dựng 135/2025/QH15 có hiệu lực khi nào?

Từ ngày 01/7/2026; một số quy định có hiệu lực sớm hơn từ 01/01/2026.

Luật Xây dựng 2025 thay thế luật nào?

Thay thế toàn bộ Luật Xây dựng 50/2014/QH13 và các lần sửa đổi, bổ sung (trong đó có Luật 62/2020/QH14).

Điểm cải cách lớn nhất của Luật Xây dựng 2025 là gì?

Cắt giảm thủ tục thẩm định, rút ngắn thời gian cấp phép, phân cấp mạnh về địa phương và luật hóa BIM, chuyển đổi số.

Dự án đang triển khai có phải áp dụng ngay quy định mới không?

Tùy tình trạng pháp lý từng dự án và quy định chuyển tiếp trong Luật và các nghị định hướng dẫn; nên rà soát từng hồ sơ cụ thể.

Mục 07Kết luận

Luật Xây dựng 135/2025/QH15 là bước cải cách toàn diện, chuyển ngành xây dựng sang mô hình quản lý hiện đại, minh bạch và số hóa. Doanh nghiệp chủ động cập nhật, chuẩn hóa quy trình và năng lực sẽ thích ứng thuận lợi, đồng thời hạn chế rủi ro pháp lý phát sinh trong giai đoạn chuyển tiếp.

HTIC Law Firm tư vấn áp dụng Luật Xây dựng 2025 và hệ thống nghị định hướng dẫn cho từng dự án cụ thể. Báo giá cố định theo từng dự án — liên hệ Hotline 0379 044 299.

Xem thêm: Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng, 12 điểm cốt lõi của Luật Xây dựng 50/2014 và Nghiệm thu công trình theo Nghị định 06/2021.