Nghị định 217/2026/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng: 8 thay đổi lớn có hiệu lực từ 01/7/2026

Nghị định 217/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 19/6/2026, quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng năm 2025 (Luật số 135/2025/QH15) về quản lý hoạt động xây dựng và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026. Đây là văn bản hướng dẫn cốt lõi thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP, tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị tư vấn thiết kế – giám sát và cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng. Bài viết dưới đây phân tích 8 thay đổi lớn nhất mà doanh nghiệp và người dân cần nắm trước thời điểm Nghị định có hiệu lực.

Mục 01Bối cảnh ban hành Nghị định 217/2026/NĐ-CP

Luật Xây dựng 135/2025/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực từ 01/7/2026 (một số quy định áp dụng từ 01/01/2026) và thay thế toàn bộ Luật Xây dựng 50/2014/QH13 cùng các lần sửa đổi. Để Luật đi vào thực tiễn, Chính phủ ban hành cụm văn bản hướng dẫn gồm nhiều nghị định và thông tư, trong đó Nghị định 217/2026/NĐ-CP giữ vai trò trung tâm về quản lý hoạt động xây dựng, bên cạnh Nghị định 212/2026/NĐ-CP về điều kiện năng lực và hệ thống thông tin xây dựng.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP hướng dẫn nhiều nội dung quan trọng: quản lý dự án đầu tư xây dựng, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, quản lý dự án, cấp giấy phép xây dựng, quản lý trật tự xây dựng, công trình đặc thù và công trình xây dựng khẩn cấp.

Mục 028 thay đổi lớn của Nghị định 217/2026/NĐ-CP

1. Phân cấp mạnh thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng về UBND cấp xã

Tiếp nối tinh thần phân cấp của mô hình chính quyền địa phương hai cấp, Nghị định quy định UBND cấp xã có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý — ngoại trừ công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế. Đây là bước tiếp nối từ Nghị định 140/2025/NĐ-CP, giúp rút ngắn thời gian và đầu mối giải quyết thủ tục cho người dân.

2. Rút ngắn thời gian cấp giấy phép xây dựng

Một trong những cải cách nổi bật là rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ cấp giấy phép xây dựng, hướng tới tối đa 7 ngày làm việc đối với các trường hợp đủ điều kiện, thay vì 15–20 ngày như trước. Doanh nghiệp cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác ngay từ đầu để tận dụng lợi thế về thời gian này.

3. Bắt buộc áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM)

Khác với quy định cũ chỉ “khuyến khích”, Nghị định 217/2026/NĐ-CP yêu cầu công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM ngay từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật. Quy định này cụ thể hóa Điều 7 Luật Xây dựng 2025 về ứng dụng khoa học công nghệ và chuyển đổi số trong quản lý đầu tư xây dựng.

4. Bỏ thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở

Đối với nhiều nhóm dự án, thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng được lược bỏ, chuyển trọng tâm sang hậu kiểm và trách nhiệm của chủ thể thiết kế. Đây là thay đổi giúp tiết kiệm thời gian nhưng đồng thời tăng trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư và nhà thầu tư vấn.

5. Siết chặt và minh bạch hóa quản lý trật tự xây dựng

Nghị định bổ sung cơ chế quản lý trật tự xây dựng theo hướng gắn với dữ liệu số, công khai thông tin giấy phép và hiện trạng công trình. Việc xử lý công trình vi phạm tiếp tục được thực hiện theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

6. Quy định riêng cho công trình đặc thù và công trình khẩn cấp

Nghị định làm rõ trình tự đối với công trình xây dựng khẩn cấp (phòng chống thiên tai, sự cố) và công trình đặc thù, cho phép vừa thi công vừa hoàn thiện thủ tục trong những trường hợp cấp bách, nhưng vẫn ràng buộc trách nhiệm bảo đảm an toàn và hoàn công.

7. Đẩy mạnh hệ thống thông tin và chuyển đổi số ngành xây dựng

Cùng với Nghị định 212/2026/NĐ-CP, hệ thống cơ sở dữ liệu về hoạt động xây dựng, năng lực nhà thầu và chứng chỉ hành nghề được số hóa, tạo nền tảng cho việc tra cứu, kiểm tra điều kiện năng lực trực tuyến.

8. Quy định chuyển tiếp rõ ràng

Các dự án, hồ sơ đã được tiếp nhận, thẩm định hoặc cấp phép trước ngày 01/7/2026 được xử lý theo nguyên tắc chuyển tiếp để tránh xáo trộn. Chủ đầu tư cần rà soát tình trạng pháp lý từng dự án để xác định áp dụng quy định cũ hay mới.

Mục 03So sánh nhanh: Nghị định 175/2024 và Nghị định 217/2026

Mục 04Doanh nghiệp cần làm gì để thích ứng?

Để chủ động trước thời điểm 01/7/2026, doanh nghiệp xây dựng và chủ đầu tư nên thực hiện theo checklist sau:

• Rà soát danh mục dự án đang triển khai để xác định dự án nào chịu quy định chuyển tiếp, dự án nào áp dụng quy định mới.
• Đánh giá năng lực BIM của đội ngũ nội bộ và nhà thầu tư vấn, lập kế hoạch đào tạo hoặc thuê ngoài nếu cần.
• Chuẩn hóa hồ sơ cấp phép để tận dụng cơ chế rút ngắn thời gian.
• Cập nhật điều khoản hợp đồng về trách nhiệm thiết kế, hậu kiểm và phân bổ rủi ro pháp lý khi bỏ thẩm định thiết kế triển khai.
• Theo dõi cụm nghị định, thông tư hướng dẫn còn lại để áp dụng đồng bộ.

Mục 05Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào?

Từ ngày 01/7/2026, đồng thời với thời điểm có hiệu lực của Luật Xây dựng 135/2025/QH15.

Nghị định 217/2026/NĐ-CP thay thế văn bản nào?

Thay thế Nghị định 175/2024/NĐ-CP về quản lý hoạt động xây dựng, đồng thời cụ thể hóa Luật Xây dựng 2025.

Công trình nào bắt buộc áp dụng BIM?

Theo Nghị định, công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên phải áp dụng BIM từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

Dự án đã được cấp phép trước 01/7/2026 có bị ảnh hưởng không?

Được xử lý theo quy định chuyển tiếp. Doanh nghiệp nên rà soát từng hồ sơ để xác định chính xác quy định áp dụng.

Mục 06Kết luận

Nghị định 217/2026/NĐ-CP đánh dấu bước chuyển lớn trong quản lý hoạt động xây dựng: phân cấp mạnh, số hóa và đề cao trách nhiệm hậu kiểm. Doanh nghiệp chuẩn bị sớm sẽ tận dụng được lợi thế rút ngắn thủ tục, ngược lại có thể đối mặt rủi ro pháp lý nếu áp dụng sai quy định chuyển tiếp.

Để được tư vấn cụ thể về áp dụng Luật Xây dựng 2025 và Nghị định 217/2026/NĐ-CP cho từng dự án, hãy liên hệ HTIC Law Firm. Báo giá cố định theo từng dự án — liên hệ Hotline 0379 044 299.

Xem thêm: Nghị định 175/2024/NĐ-CP thay thế Nghị định 15/2021, UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng theo Nghị định 140/2025 và 12 điểm cốt lõi của Luật Xây dựng 50/2014.