Luật Xây dựng 2025 (Luật số 135/2025/QH15): Tổng quan điểm mới và tác động từ 01/7/2026

Luật Xây dựng 2025 – Luật số 135/2025/QH15 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 10/12/2025 tại Kỳ họp thứ 10 và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, thay thế Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Đây là đạo luật nền tảng, tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, nhà thầu, tổ chức tư vấn và người dân có hoạt động xây dựng. Bài viết cung cấp tổng quan những định hướng cải cách và các nhóm điểm mới quan trọng nhất để bạn chủ động chuẩn bị.

Lưu ý: Nội dung chuyên sâu về miễn giấy phép xây dựng được trình bày trong bài riêng: Miễn giấy phép xây dựng từ 2026 theo Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

Mục 011. Bối cảnh ban hành và thời điểm hiệu lực của Luật Xây dựng 2025

Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 gồm 8 chương với 95 điều, quy định về hoạt động xây dựng; quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân và nội dung quản lý nhà nước về xây dựng. Luật áp dụng đối với tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài có hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam.

Về hiệu lực: Luật có hiệu lực thi hành từ 01/7/2026. Riêng một số quy định có hiệu lực sớm hơn từ 01/01/2026 (gồm khoản 2 và khoản 3 Điều 43, Điều 71 và các khoản 3, 4, 5 Điều 95), nhằm tạo điều kiện áp dụng ngay một số nội dung cải cách thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.

Mục 022. Ba định hướng cải cách xuyên suốt

Toàn bộ tinh thần của Luật Xây dựng 2025 xoay quanh ba định hướng lớn:

• Cắt giảm mạnh thủ tục hành chính: loại bỏ các bước trùng lặp, rút ngắn thời gian và chi phí tuân thủ cho chủ đầu tư.
• Phân cấp, phân quyền cho địa phương: chuyển nhiều thẩm quyền thẩm định, cấp phép, quản lý về cấp tỉnh và cơ quan chuyên môn, gắn với trách nhiệm rõ ràng.
• Đẩy mạnh chuyển đổi số: số hóa dữ liệu, hồ sơ và quy trình quản lý hoạt động xây dựng.

Mục 033. Các nhóm điểm mới nổi bật của Luật số 135/2025/QH15

3.1. Nguyên tắc “một công trình, một dự án chỉ thực hiện một thủ tục”

Luật xác lập nguyên tắc từ giai đoạn chuẩn bị dự án đến khởi công, mỗi công trình hoặc dự án về cơ bản chỉ phải thực hiện một thủ tục tương ứng, thay vì phải qua nhiều lớp thẩm định – phê duyệt – cấp phép chồng lấn như trước. Đây là thay đổi có ý nghĩa lớn nhất về mặt quy trình, giúp giảm đáng kể thời gian triển khai.

3.2. Bãi bỏ thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở

Luật bãi bỏ thủ tục thẩm định của cơ quan nhà nước đối với thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, đồng thời giao trách nhiệm kiểm soát thiết kế cho chủ đầu tư sau khi dự án được phê duyệt. Cơ chế này tăng tính chủ động nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực quản lý và trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và tư vấn thẩm tra.

3.3. Mở rộng đối tượng được miễn giấy phép xây dựng

Luật mở rộng các trường hợp không phải cấp giấy phép xây dựng, trong đó công trình đã thuộc đối tượng thẩm định tại cơ quan chuyên môn về xây dựng thì không phải xin giấy phép, tránh trùng thủ tục. Danh mục cụ thể các nhóm công trình được miễn phép và điều kiện áp dụng được phân tích chi tiết tại bài Miễn giấy phép xây dựng từ 2026.

3.4. Phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương

Nhiều thẩm quyền về quy hoạch, thẩm định, cấp phép và quản lý chất lượng công trình được phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan chuyên môn, gắn với cơ chế hậu kiểm. Doanh nghiệp cần lưu ý đầu mối giải quyết thủ tục có thể thay đổi so với trước đây.

3.5. Chuyển đổi số và cơ sở dữ liệu về xây dựng

Luật tạo hành lang cho việc số hóa hồ sơ, dữ liệu và quy trình, hướng tới nộp – xử lý thủ tục trên môi trường điện tử và liên thông dữ liệu quản lý xây dựng với các lĩnh vực liên quan.

Mục 044. Hệ thống nghị định hướng dẫn thi hành

Cùng với Luật, Chính phủ ban hành các nghị định quy định chi tiết, trong đó hai văn bản quan trọng với chủ đầu tư và nhà thầu là:

• Nghị định 206/2026/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng (thay Nghị định 10/2021/NĐ-CP).
• Nghị định 210/2026/NĐ-CP về hợp đồng xây dựng (thay Nghị định 37/2015/NĐ-CP và 50/2021/NĐ-CP).

HTIC sẽ tiếp tục cập nhật các bài phân tích chuyên sâu về hai nghị định này trong chuyên mục Bất động sản & Xây dựng.

Mục 055. Chủ đầu tư, doanh nghiệp cần chuẩn bị gì

• Rà soát các dự án đang triển khai để xác định thủ tục nào được cắt giảm, thủ tục nào chuyển sang cơ chế chủ đầu tư tự kiểm soát.
• Củng cố năng lực quản lý thiết kế và hồ sơ pháp lý, vì trách nhiệm kiểm soát thiết kế sau thiết kế cơ sở đã chuyển về chủ đầu tư.
• Cập nhật mẫu hợp đồng, điều khoản chi phí, trượt giá theo các nghị định mới trước thời điểm 01/7/2026.
• Xác định lại đầu mối cơ quan có thẩm quyền tại địa phương sau khi phân cấp.

Mục 066. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực khi nào?

Luật số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/7/2026; một số quy định có hiệu lực sớm từ 01/01/2026.

Luật số 135/2025/QH15 thay thế văn bản nào?

Luật thay thế Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020).

Điểm thay đổi lớn nhất của Luật Xây dựng 2025 là gì?

Là việc đơn giản hóa quy trình theo nguyên tắc “một công trình – một thủ tục”, bãi bỏ thẩm định thiết kế sau thiết kế cơ sở và mở rộng miễn giấy phép xây dựng.

Chủ đầu tư có phải chịu trách nhiệm nhiều hơn không?

Có. Khi Nhà nước cắt giảm tiền kiểm, trách nhiệm kiểm soát thiết kế và tuân thủ pháp luật của chủ đầu tư tăng lên, đi kèm cơ chế hậu kiểm.

Mục 07HTIC đồng hành cùng bạn

Công ty Luật TNHH HTIC đồng hành cùng doanh nghiệp và chủ đầu tư trong việc rà soát pháp lý dự án, tư vấn thủ tục đầu tư – xây dựng, chuẩn hóa hợp đồng và quản trị rủi ro theo Luật Xây dựng 2025 và các nghị định hướng dẫn. Nếu bạn cần đánh giá tác động của Luật số 135/2025/QH15 đối với dự án cụ thể, hãy liên hệ HTIC để được hỗ trợ kịp thời.